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【毛利率】“利润王”中海地产净利率、毛利率双降，今年商业板块目标增幅不足10%

    本文转载自公众号：“地产深度报道”
“长期持续稳健增长 ， 是本集团过去和将来 ， 走向下一个40年的战略与行动指针 。 ”中国海外发展有限公司主席兼执行董事颜建国在2019年年报中如是总结中国海外发展（以下简称“中海地产”） 。
在这一纲领的指导下 ， 中海地产在2019年延续着其“利润王”的称号 。 截至2019年末 ， 中海地产净利润率为25.4% ， 超过多数房企10%左右的净利润率；同时 ， 其也以416.18亿元的归母净利润规模 ， 位居行业第一 。
同时 ， 2019年 ， 中海地产实现销售合约额3771.7亿港元 ， 同比增长25.2% 。 根据亿翰智库数据 ， 2019年 ， TOP10房企合约销售金额平均增速为18% ， 中海地产销售增速明显高于此 。
不过 ， 在这一系列傲人的数据背后 ， 中海地产也面临着不少压力和难题：毛利率、净利润率同比下滑 ， 规模增长陷入瓶颈等 。 如今 ， 在疫情影响下 ， 中海地产推进的商业地产或也将面临更多挑战 。
【毛利率】“利润王”中海地产净利率、毛利率双降，今年商业板块目标增幅不足10%
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“利润王”或岌岌可危
毛利率33.7%、净利率25.4% ， 中海地产2019年拿出的这两项数据 ， 与行业内其他企业横向比较依然优秀 ， 但与自身纵向对比 ， 这个成绩就不那么令投资者满意了 。
数据显示 ， 截至2019年底 ， 中海地产的毛利率下滑4.1个百分点 ， 净利润率也同比下降了1.1个百分点 。
2016年-2018年间 ， 中海地产的毛利率分别为27.8%、32.9%、37.8% ， 净利率分别为23%、24.6%、26.2% ， 均呈现稳步走高的态势 ， 但这一趋势在2019年戛然而止 。
【【毛利率】“利润王”中海地产净利率、毛利率双降 ， 今年商业板块目标增幅不足10% 】【毛利率】“利润王”中海地产净利率、毛利率双降，今年商业板块目标增幅不足10%
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此外 ， 2019年中海地产营收实现1636.51亿元 ， 同比增长14%；毛利润实现550.8亿元 ， 同比增长1%；净利润为427.47亿元 ， 同比增长9% 。
克而瑞研究中心房玲、易天宇认为 ， 营收及利润都在增长 ， 但均增幅不大 ， 其中净利润增速自2015年后便徘徊在10%左右 ， 这“
可能是由于中海过去几年销售增速较慢 ， 从而导致营收、利润受到影响” 。
事实上 ， 中海地产在规模发展上一直被指陷入瓶颈 。 据中海地产披露 ， 2013年合约销售金额为1385亿港元 ， 2019年其合约销售金额实现3771.7亿港元；而同期 ， 万科的合约销售金额从1709.4亿元增长到了6308亿元；保利地产(600048,股吧)的销售额也从1252.89亿元增长到了4618亿元 。
中海地产从2017年起 ， 转变保守的姿态 ， 开始频繁拿地 。 梳理其年报数据发现 ， 2016年-2019年间 ， 中海地产新增地块分别为18幅、76幅、63幅、53幅 ， 新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米 。 值得一提的是 ， 2019年新增土储面积同比减少 ， 但总购地金额同比增加22.2%至1485亿元 ， 权益购地金额同比增加24.1%至1134亿元 。
有分析指出 ， 这与中海地产近两年来着重布局一二线城市相关 ， 2019年中海地产在一二线城市 ， 特别是一线城市的拿地占比增加 ， 而一线城市的地价相对较高 ， 土地规模则相应减少 。
不过 ， 克而瑞研究中心发布的研报指出了另一个问题 ， 2019年中海地产新增土储楼板价在快速上升 ， 约为9994元/平米 ， 同比大幅增长61% 。
“这主要是由于2019年中海所拿地块更靠近核心地段 ， 故而出现了结构性上升 。 ”该研报指出 ， “但从另一方面来看 ， 在有限的一二线城市选择范围内 ， 要完成千亿的投资计划 ， 中海地产难以保证所有获得土地均能物美价廉 。 ”
事实上 ， 2019年中海地产获取了多个单价地王项目 ， 以东莞万江石美社区地块为例 ， 其拿地均价达到了11657元/平方米 ， 然而对比该项目周边售价2万元/平方米左右 ， 拿地成本占比相对较高 。 随着中海2019年拿地成本的快速攀升 ， 或对其未来高利润率的维持或有一定影响 。


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