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【毛利率】“利润王”中海地产净利率、毛利率双降，今年商业板块目标增幅不足10%( 二 )


高盛近日发布的报告便指出 ， 预计中海地产今年毛利率将会下降至32% ， 主要受土地成本上升及楼价疲弱影响 。 报告同时将中海地产目标价下调4%至31港元 。
事实上 ， 由于2019年业绩表现低于预期 ， 中金公司将其下调目标价9%至31.32港元 ， 维持“优于大市”投资评级 。
值得一提的是 ， 在发布业绩报告的同一天 ， 中海地产还宣布 ， 从4月20日（星期一）上午9时起 ， 其股票的每手买卖单位将由2000股股份更改为500股股份 。
“减少每手买卖单位将降低每手买卖单位的价值 ， 提升股份对投资者的吸引力 ， 并因而可能提高股份的流通性及拓阔本公司股东基础 。 ”中海地产董事局预期 。
有市场人士向《国际金融报》采访人员分析 ， 中海地产当前股价在23港元/股 ， 一手2000股的标准下 ， 买卖每手需要近5万港元 ， 更改每手买卖单位之后 ， 一手只需要1万多港元 ， 股票流动性会更好 ， 此举“
意在稳定二级市场 ， 避免股票出现大幅波动 ， 增加活跃度” 。
商业物业或承压
除了住宅开发业务上的压力外 ， 中海地产的“明天”在疫情下也难免受到影响 。
颜建国在中海地产2018年业绩发布会上曾提出“今天、明天、后天”战略业务结构 。
“今天”即是主业住宅开发 ， “后天”是中海的创新业务 ， 聚焦教育、养老、物流、文化等产业；而“明天”则是商业资产管理 ， 颜建国认为 ， 这“是未来可持续发展的生力军 ， 也是房地产下半场持续增长的动力” 。
经过几年的发展 ， 中海地产持有型商业资产发展迅速 。 数据显示 ， 2019年末 ， 中海地产持有并投入运营的商业物业总面积438万平方米 ， 包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店 ， 长租公寓2家 ， 是中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商 。
或许也是秉持着“审慎稳健”的态度 ， 虽然被喻为“明天” ， 但中海地产给予商业板块的期望值看起来并不太高 。
财报显示 ， 截至2019年底 ， 中海地产取得的商业收入约41.6亿元 ， 同比增长22%；其中 ， 投资物业租金收入37.5亿元 ， 同比上升26%；酒店和其他商业物业收入4.1亿元 ， 同比下降7% 。 这一增长速度较2018年已出现较为明显的下降 。 据中海地产披露的2018年年报显示 ， 截至2018年底 ， 其商业物业总收入为40.6亿港元 ， 同比增长38.1%；其中投资物业实现租金总收入35.3亿港元 ， 同比增长44.1%；酒店及其他商业物业收入5.3亿港元 ， 同比增长8.2% 。
中海地产在2017年曾给商业板块设定下目标：
2020年商业物业总收入将突破50亿港元 ， 并在2023年实现年收入100亿港元 。
以当前汇率计 ， 2020年商业物业的收入目标约为45.73亿元 ， 较2019年的收入增幅仅为9.93% 。
中海地产并没有随着业务的发展 ， 对商业板块的业绩提出新的目标 ， 或许与其业务布局有关 。
相较于华润置地、龙湖在购物中心着力布局 ， 中海地产商业板块的重心则放在了写字楼上 。 数据显示 ， 在2019年的商业物业总收入中 ， 写字楼收入为29亿元 ， 占收入69.8% ， 2018年写字楼的贡献也在7成 。
身为“利润王”的中海地产 ， 大力布局写字楼的关键原因在其收益水平高于购物中心、酒店、长租公寓等其他业态 。 数据显示 ， 在各类物业中 ， 一二线甲级写字楼市场回报率约在4%-5% ， 购物中心约为3%-4% ， 租赁住宅在1%-2% 。
不过 ， 在当前疫情的影响下 ， 写字楼市场的租赁情况并不十分乐观 。
世邦魏理仕报告预计 ， 2020年全国写字楼空置率将攀升至25%；同时 ， 世邦魏理仕统计的17个内地城市中 ， 除广州外 ， 其余16个城市均有不同程度的下降 ， 北京、上海、深圳的预测租金增长率分别为-1.1%、-1.2%和-1.9% 。 据中海地产披露 ， 2019年写字楼收入中 ， 北京、上海的贡献分别为31.5%、16.8% 。


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