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「项目」深度 | 虚假宣传又售后返租 香河香江CBD项目被指连环骗局( 二 )


张雨说 ， 按照合同约定 ， 3年3个月的免租金期限于2019年12月份到期 ， 他追收租金时才知道 ， 其实早在自己购买商铺前就已有很多业主注意到了合同内容被改变的细节 ， 并开始聚集维护自己合法权益 。 据了解 ， 该项目商铺从2012年就已开始火爆出售 ， 大约到了2013年有购房户发现合同内容被改变 ， 逐渐开始了大量业主维权场面 。 据业主统计 ， 截至目前 ， 纠纷大约涉及2000户业主 。 多年的维权并未解决问题 ， 张雨称由于购房业主都是散户 ， 业主之间根本没有联系 ， 出问题了大家都才开始想各种办法联络到了一起 。
采访人员注意到 ， 与业主签订的购房合同甲方（出卖方）为香江集团旗下的香河锦绣香江房地产开发有限公司（以下简称“香江房地产公司”） ， 而委托经营管理合同的受委托方为香河名家居资产管理有限公司（以下简称“名家居公司”） ， 而这两家公司均为香江集团旗下公司 ， 法人均为鲁朝慧 。 名家居公司的注册资本为50万元 。
上述这种商铺售后返租模式一般是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式 。 很多投资者对每年8%甚至更高租金承诺心动不已 。 有专业人士指出 ， 这一模式是地产商巧妙融资的手段 ， 可以快速回笼资金 ， 多用于商业地产 。 而所谓的虚拟产权式商铺,即指开发商将大型商业项目,分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售,投资者拥有虚拟商铺的产权 ， 但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用,投资者取得收益的房地产开发模式 。
不过 ， 早在2006年原建设部就曾发布风险提示“售后包租形式购房涉嫌违法” 。 并指出售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺 ， 涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定 。
针对虚拟分割产权式商铺 ， 从全国范围看 ， 大多数省市地区对其物权登记采取默认态度 。 不过 ， 北京、上海等地在虚拟分割式产权商铺模式疯狂扩张后 ， 出台了政策明确禁止相应产权登记 。
比如北京于2011年多部门联合出台了《关于加强部门联动 ， 完善商业、办公类项目管理的通知》 ， 该通知明确商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间 。 该通知还明确禁止以任何虚拟、划线分割的方式对房屋单元加以分割和登记 。 另外 ， 该通知还禁止房地产开发企业通过返本销售或者售后包租的方式销售商业、办公类房产 。 而作为不能独立使用的虚拟分割式产权商铺 ， 售后包租是其主要的运营模式 。 北京市出台的该政策 ， 从产权登记和商铺运营模式两方面入手 ， 从根本上否定了虚拟分割式产权商铺模式的生存空间 。
━━━━“问题发票”无人问津
「项目」深度 | 虚假宣传又售后返租 香河香江CBD项目被指连环骗局
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据业主估算假发票涉案上亿元 。
大约从2013年开始 ， 有心细的购房户发现合同内容被改变了 ， 一些业主才如梦初醒 ， 并陆续组织起来 ， 为维护自己的合法权益而到处奔波至今 。
这些业主找过开发商 ， 找过香河县政府 ， 项目所在地镇政府等部门 ， 但都无济于事 。
在多年的奔波中 ， 有业主发现开发商给出具的发票也存在问题 。 其收费项目巧立名目 ， 有咨询费、VIP电商费、服务费、团购服务费等 。 这些费用从5万元到15万元不等 。 而交款凭证有的给出具的是收据 ， 有的是“问题发票” 。
据业主统计的160多名业主中 ， 有115名业主收到的交款凭证涉及这类 “问题发票” ， 总额达820万余元 ， 仅涉及北京的开票公司达28家 。 在这些开票公司中 ， 有不少公司根本不具备开具房地产发票的资格 ， 如北京首航国力商贸有限公司、北京百尚家和商贸有限公司、北京华恩投资有限公司等 。 另还有部分河北当地的公司 。 采访人员还注意到河北一家相关公司河北全汇盛网络科技有限公司 ， 在其工商资料的股权变更中 ， 有“王健”于2016年退出 。 王健是谁？是否与香河香江家居CBD项目整体运营负责人王健有联系？引发不少业主猜测 。


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