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恒大列出了一道战略新公式( 二 )


因此 ， 此次恒大进一步调整节奏 ， 等于是启动新发展方式的升级版 。
【2】
在这个战略“新公式”中 ， 高增长+控规模=降负债 。
高增长 ， 开源；控规模 ， 节流 。 前二者是手段 ， 后者是核心目标 。
在一系列业绩数据中 ， 目前牵绊恒大前进的 ， 也正是负债 。
随之而来的问题就是 ， 恒大能不能实现这个目标 。
理工科出身的许家印在发布会现场算了一笔账：“2018年、2019年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”
并且 ， 以恒大目前的资金成本计算 ， 每年降低1500亿负债 ， 不仅大幅降低杠杆 ， 还将减少100多亿的资金成本 。 而这一数据 ， 会直接反映在利润中 。
在“红海”中一路打拼搏击脱颖而出的恒大 ， 不是一艘小舢板 ， 而是航母级的产业龙头 。 恒大高增长底气 ， 主要来自两方面：销售、土储 。
一季度房地产最大的现象级事件就是网上销售 ， 再具体一点说就是恒大的网上销售 。
原本就是传统淡季 ， 再加上疫情冲击 ， 整个行业一季度销售“压力山大” ， 大部分房企面临去化难题 。 而恒大率先全面实施“网上销售”的颠覆性营销革命 ， 实现了业绩“开门红”：销售额1465亿大增23% ， 销售回款1133亿大增55% ， 行业排名第一 。
这不仅刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录 ， 且各项指标在行业遥遥领先 ， 验证恒大实施新战略的成效 。
恒大列出了一道战略新公式
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土储方面 ， 在地产的黄金时代 ， 恒大形成了房企的最大优势 ， 就是拿到了大量优质土地储备 。
即使不算旧改项目 ， 恒大当前的土储仍高达2.93亿平方米 ， 且67%分布在一二线城市 。 土地价格增长高过利息增长 ， 庞大的优质土储 ， 为销售规模扩大、实现高利润提供了有力支撑 。
因此 ， 恒大的调整 ， 不是任性 ， 而是韧性 。 面粉已在口袋中 ， 做面包就有足够底气 。
而为提质增效 ， 恒大主动调整规模 ， 集中消化现有土储、严格控制新增土储 ， 每年减少3000万平方米 ， 三年减少9000万平方米 ， 将总量控制在2亿平方米左右 。
一方面 ， 销售给力 ， 按照70%至80%的回款率 ， 如果实现8000亿元销售 ， 回款就是6000亿元 ， 比往年增加1500至2000亿的规模 。 另一方面 ， 由于控制土储规模 ， 并收紧多元业务投资 ， 降低成本支出 。
一加一减 ， 每年能够有2000亿左右的现金余额 。 在2022年总负债规模降到4000亿元以下 ， 负债率降到同行业中低下水平 ， 就水到渠成 。
况且 ， 除了强大的销售能力、充足的土地储备 ， 恒大还有过硬的产品品质、超强的管控能力、高效的团队执行力 。
高增长 ， 开门红 ， 有底气；
控规模 ， 韧性足 ， 有余地；
降负债 ， 基础好 ， 有节奏 。
可以说 ， 此次的“高增长、控规模、降负债”九字方针 ， 相比较此前的“三低一高”、“规模适度” ， 内涵更为丰富 ， 操作路径更加清晰 ， 节奏感更强 。
【3】
第三 ， 恒大为什么在此时全面启动新战略？
求新求变 ， 是恒大自带的基因 。
2009年上市的时候 ， 背景板就是“新跨越、新征程、新伟业” 。 短短数年 ， 登顶行业规模之最 。
2018年3月时 ， 2017年业绩发布会背景板是“新恒大、新起点、新战略、新蓝图” 。 结果2018年 ， 蝉联利润王 ， 负债率进一步下降 。
到了第二年3月 ， 背景板上的字变成“新恒大、大战略、大格局” 。 于是当年迅速优化形成四大产业布局 ， 以民生地产为基础 ， 文化旅游、健康养生为两翼 ， 新能源汽车为龙头 。


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