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「今年」刚需兼投资，今年是个不错的买房年

    作者：吾心生来源：楼市微观察（loushi666）
【「今年」刚需兼投资 ， 今年是个不错的买房年 】或许 ， 刚需兼投资 ， 现在真的可以进场买房了 。
一、房贷宽松趋势已成
昨天我们聊了一下未来房贷利率下行的趋势 ， 从这一个角度来说 ， 和过去3-4年相比 ， 房贷利率指标有两点非常值得大家关注 。
其一是下行趋势已经形成 。
从2019年8月到2020年4月 ， 一直是处于下行通道中 ， 这个时间段已经是超过半年时间了 。 你可以说2020年是因为新冠肺炎疫情 ， 但你要知道在此之前就已经开始下行了 。 所以 ， 这一波房贷利率下行趋势已经形成 ， 而且仍将继续 。
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其二是房贷利率下行力度或许超预期 。
说句玩笑话 ， 昨天京东突然给我涨了10万多的金条额度 ， 并把日利率进一步下降 ， 话说我的金条从未用过 ， 额度和利率五六年都没变过了 。 很明显 ， 金融机构手里现在有很多钱 ， 中小企业可以借钱 ， 还有更多的钱可以放贷给普通消费者 ， 可见一斑 。
而且随着央行降准 ， 公开市场操作的力度进一步加强 ， 昨天的会议又明确了 ， 将进一步加强对中小银行的定向降准 。 着力解决信用困难 ， 普惠中小企业 。 第一级宽松可以是定向 ， 但资金的流动性确定了 ， 宽松已经超预期 。
新冠肺炎疫情很复杂 ， 现在我们已经知道了一个新名词：无症状携带者 。 主要以年轻人为主 ， 他们靠自身免疫系统能够很好地控制病毒 ， 相比老年人明显重症化 ， 年轻群体的无症状携带者风险更大 ， 因为常规隔离发现不了 ， 必须通过核酸检测等手段才能找出来 ， 而无论是有明显症状的人还是无症状携带者 ， 都有很强的传播力 。 4月1日起 ， 卫健委已经开始公布无症状感染者情况 。
之所以插一句 ， 是想说新冠肺炎疫情防控工作面临新挑战 ， 更不用说国外了 ， 配套的经济刺激措施也会在力度上和时间上上一个台阶 。
二、调控稳定偏松
依然是调控 ， 当前对各城市房地产走势影响最大的仍然是调控 ， 因为利率的影响是中长期的 ， 而调控却是立刻可见的 。
比如苏州 ， 3月20日公布的人才落户方案 ， 实际上5月1日才正式生效 ， 但当晚就有好几个楼盘抢开 ， 并取得了不错的去化效果 。
最近的是天津 ， 已经明确不再给积分落户的数量设限 ， 积分够了就能落户 ， 有多少算多少 。
相比那些直接降首付一日游的调控措施 ， 这些措施相对间接 ， 能够活下来 ， 虽然不会短期制造特别大的需求 ， 但对开发商来说 ， 这就是实实在在的利好 。 所以你看现在不少城市的楼盘都开始酝酿上调备案价 ， 很大程度上就是因为这个原因 ， 他们反应很快 。
实际上 ， 很多人可能都没关注到 ， 从2019年开始 ， 各大城市的限价都在一定程度上有所破冰 ， 比如每年给你5%的房价涨幅空间 。 这一点在南京表现得尤为明显 ， 最近一个月来备案或开盘的价格明显都突破了区域限价 ， 这值得关注 。
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三、实际房价有涨
1-2月份 ， 成交量跌的很厉害 ， 原因显而易见 。
但用统计局公布的总销售额和总销售面积简单算一下 ， 房价可是一点没跌 。
地方城市贡献很大 ， 特别是备案价 ， 功不可没 。
除了房价 ， 实际成交量的提升比价的提升更明显 。
这是本轮楼市小阳春的一个特点 ， 也是最迫切的 ， 所有的调整都主要是要把成交量拉上来 。 预售门槛降低 ， 加快审批 ， 取消现房销售等等 。 相对而言 ， 价格虽然有涨 ， 但仍在容忍范围内 。
四、、开发商获得了空前的利好
因为本次疫情 ， 房企融资难度大幅度降低 ， 海内外融资额度和融资成本都有了明显下降 。


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