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「地产」正荣地产营收增速连降3年 拿地成本大幅上升

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠
新浪财经讯 近日 ， 正荣地产发布了2019年业绩公告 。 作为公司新三年发展战略“高质量发展年”（2019-2022年）的开局之年 ， 正荣地产的“速度”明显降了下来 。 除了“质量”之外 ， “放缓”、“保守”成为正荣近几年的关键词 。
营收和净利增速均创四年新低
2019年 ， 正荣地产实现总营业收入325.6亿元 ， 同比增长23.1% ， 较2018年的32.3%进一步放缓 ， 营收增速已连续三年下降 。
在盈利方面 ， 正荣地产2019年净利润为31亿元 ， 同比增长38.6%；归属于母公司股东的净利润为25.06亿元 ， 同比增长18.19% 。 归母净利润增速也降到了近四年的最低水平 。 wind数据显示 ， 2019年 ， 公司的毛利率为19.96% ， 较2018年的22.76%下降了2.8个百分点 。 当期销售净利率为9.50% ， 较2018年的8.44%上升1.06个百分点 ， 但仍然不到10% 。 净资产收益率由2018年的19.54%下降至16.75% ， 与大型房企20%多的水平相比较低 。
「地产」正荣地产营收增速连降3年 拿地成本大幅上升
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截至2019年 ， 正荣地产净负债率为75.2% ， 较2018年的74%小幅上升 。 从债务结构来看 ， 2019年短债比例由51.3%下降至34.2% ， 现金短债比由1.19倍上升至1.76倍 ， 债务结构整体优化 。
合约负债下滑 销售增速降低
正荣地产2019年业绩增速放缓的同时 ， 业绩前瞻指标也并不理想 。 2019年 ， 正荣地产的合约负债为387.98亿元 ， 较2018年的471.49亿元同比下滑17.71% ， 387.98亿元对当年的营业收入覆盖倍数为1.2 ， 较2018年的1.78倍下滑明显 。
2019年 ， 正荣地产实现合同销售1307亿元 ， 较2018年同比上升21% ， 虽然仍在上升 ， 但增速已经连续多年放缓 ， 对应的合约销售面积为843.95万平方米 。 2017-2019年 ， 正荣地产合约销售额增速分别为78.54%、53.97%和21% 。 2020年 ， 正荣地产将销售目标定为1400亿元 ， 同比仅增长7% 。 虽然公司透露内部目标会略高一些 ， 但预期较2019年增速仍旧会是大幅放缓 。 不过受大环境影响 ， 2020年对销售增速“保守”的并不是正荣一家 。
「地产」正荣地产营收增速连降3年 拿地成本大幅上升
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近两年 ， 行业整体增速放缓 ， 尤其是2020年在疫情冲击下 ， 房地产行业整体销售承压 ， 不少龙头房企均调低了2020年销售预期目标 ， 恒大目标增速10% ， 华润为8% ， 新城控股(601155,股吧)的销售目标较2019年销售额更是发生了下调 。
经过2013-2015年的扩张期 ， 2016-2018的升级期 ， 2018年正荣地产成功跻身千亿阵营 ， 2019年正荣地产正式将2019-2022年定为“高质量发展年” 。 “高质量”逐渐成为正荣管理层对外表态的高频词 ， 不再一味追求规模 ， 首要发展目标转为实现高质量的发展 ， 可不管是以量取胜还是以质突围 ， 提升盈利水平终归是最终的目的 。
由于平均售价较低的建筑面积占总合约建筑面积的份额增加 ， 正荣地产的销售均价已经连续两年发生下滑 。 2019年公司销售均价为15488元/平方米 ， 较2018年的16765元/平方米下降了7.62% ， 而2018年均价同比下滑了9.30% 。
但相较于均价的下滑 ， 正荣地产的拿地成本却逐渐增长 。 中指研究院数据显示 ， 2019年 ， 正荣地产的拿地均价达8005.12元/平方米 ， 较2018年的4850.21元/平方米大幅上升65.05% ， 拿地成本达到近三年最高水平 ， 地价的上升将蚕食未来盈利空间 。
「地产」正荣地产营收增速连降3年 拿地成本大幅上升
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2020年拿地预算260亿元
在土地投资上 ， 正荣地产一贯秉持稳健投资理念 ， 坚持区域深耕 ， 聚焦具有强基本面的二线城市 。 在3月30日正荣地产召开的业绩发布会上 ， 正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示 ， 未来在关注核心地段的招拍挂项目同时 ， 将加大收并购力度 。


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