恒大@“一控一降”实现新增长，“新战略”背后的“恒大哲学
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3月31日下午 ， 恒大集团（HK.3333）召开了2019年财报线上发布会 ， 集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧和财务总监潘大荣出席线上业绩发布会 ， 并就财报问题回答了采访人员提问 。
据恒大集团发布的财报显示 ， 2019年全年 ， 集团实现营收4775.6亿元 ， 同比增长2.4个百分点 ， 去年全年实现合约销售6011亿元 ， 同比增长9% 。 利润方面 ， 核心利润408.2亿同比下降48% ， 资产负债率77.9% ， 净负债率159.3% ， 现金余额2287.7亿元 ， 同比增长12% 。
业绩发布会上 ， 恒大集团董事局主席许家印宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略” 。 
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转型“效率”型增长 ， 新战略开启增长“新常态”
恒大新战略归结起来 ， 其实就一句话：稳增长 ， 降风险 。
所谓稳增长就是要稳住2019年“高增长”的势头 ， 同时实现土储规模的控制从而达到降低负债率的目的 。 而降风险 ， 其实通过高质量的效率型发展 ， 主动降低外部不确定性风险可能带来的影响 。
自去年以来 ， 地产市场始终徘徊在寒冬之中 ， 多数房企业绩同比出现下滑 ， 据克尔瑞数据显示 ， 今年2月份 ， 行业排名前30的房企中有27家销售增速同比负增 ， 仅有恒大、华发、绿地三家实现了销售规模的正增长 。
作为地产界的“学霸” ， 恒大2019年全年销售业绩可谓依旧亮眼 ， 据财报显示 ， 恒大2019全年合约销售6011亿元 ， 实现了9%的同比增长率 ， 手握2287亿元现金余额 ， 现金余额同比增长12% 。 
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【恒大@“一控一降”实现新增长 ， “新战略”背后的“恒大哲学】为了延续高增长的势头 ， 恒大内部提出今年实现销售8000亿、2022年实现销售1万亿的目标 ， 而今年第一季度 ， 恒大销售额就大增23% ， 达1465亿元 。
强大的运营和营销能力是触发恒大高增长潜力的关键 。
以网上卖房的颠覆式创新 ， 恒大在今年开春为广大房地产企业带来了一场“运营实战教学” ， 并取得了一季度销售额大增的佳绩 。
高质量土储是恒大开启高增长模式的底气 ， 恒大方面表示 ， 目前恒大拥有2.93亿平米土地储备 ， 2020年可售面积达1.32亿平方米 ， 可售货值为1.27万亿 。 如果以64%的去化率估计 ， 未来一年中 ， 恒大实现8000亿的销售额压力并不算大 。
在业绩发布会上 ， 许家印表示要控制土储规模 ， 未来三年要每年降低3千万平米左右的土储 ， 到2022年要把降低土储到2亿平方米左右 。 其实 ， 控土储只是手段 ， 降负债才是目的 。
对于降负债 ， 许家印提出是要把有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
对此 ， 许家印在恒大业绩发布会上为大家算了一笔账：如果2020年实现8000亿的销售额 ， 那么回款按照7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 ， 另一方面 ， 减少3000万平米的土储则减少600亿左右的支出 ， 一增一减之下 ， 有息负债下降1500亿的目标就可以实现 。 
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以倪叔对于房地产行业的观察来看 ， “一控一降”（控规模、降负债）实际上是在持续释放优质土储增长潜力的同时 ， 从高增长向“效率”型增长的转变 。 “控土储、降负债”的本质其实是提高资金的使用效率 ， 将沉淀中的资金释放出更多的流动性 ， 从而实现更地产企业的“效率”式增长 。
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