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『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行


『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行
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『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行
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【『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行】克而瑞研究中心 朱一鸣、睢晓莹
导读：
2020年禹洲的千亿规模目标坚定 ， 目标增长率达33% 。
【规模提速 ， 业绩目标保持千亿】2019年禹洲全年累计实现合同销售金额751.2亿元 ， 合同销售面积为497.1平方米 ， 分别同比增长34.1%和34.3% ， 销售权益金额占比较2019年年中下降近4个百分点至59.6% ， 低于行业平均水平 。 企业在增加项目合作以谋求规模加速提升的过程中需要加强业绩规模质量 ， 适当减少归属于母公司利润的让渡 ， 以保障规模、利润并驾齐驱 。 2020年禹洲加大马力冲刺千亿年度目标 ， 目标增长率为33% 。 2020年全年可售货值约为1800亿元 ， 去化率达到55%即可完成业绩目标 。
【择机拿地控制成本,全国化布局仍需均衡】2019年新增土地储备462万平方米 ， 新增货值1004亿元 ， 分别同比增长33.6%和53% 。 截止到2019年底 ， 2019年总土地储备约2012万平方米 ， 同比增速达15.8% 。 禹洲审慎把握时机 ， 在2019年上半年窗口期集中逆市拿地 ， 新增项目中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌 ， 避峰填充优质土储以实现成本管控 。 但是 ， 禹洲长三角区域规模集中度仍偏高 ， 在城市限价政策影响下 ， 具备一定的营运风险 。 企业全国化布局仍具较大发展空间 ， 区域贡献比重需进一步均衡 。 【盈利能力仍需优化,债务结构管控合理】2019年禹洲地产实现营业收入232.4 亿元 ， 同比下降4.4% 。 毛利率水平较去年下降4.5个百分点至26.2% 。 核心净利率19% ， 较2018年期末增长4.9个百分点 。 营收下降主要是由于禹洲近几年以提升规模为主 ， 很多项目未并表 。 如果按照比例分摊联合营的收入 ， 收入增速仍较为乐观 。 同时 ， 禹洲出售四个高地价项目公司 ， 对企业项目利润组合梳理优化 ， 解决企业低毛利率项目的未来忧患 。 现金短债比为2.33 ， 长短期债务比2.65 ， 净负债率较2018年末下降1.3个百分点至65.64% ， 加权平均融资成本为7.12% ， 债务结构管控合理 ， 融资成本微降 。 整体来看 ， 企业仍需重视快速扩张给公司盈利带来的压力 ， 警惕因重仓布局的一二线城市的限价政策和销管支出的增加所带来的利润空间挤压 。 【商业板块持续扩张 ， 物业分拆上市在计划中】禹洲商业板块持续扩张,项目布局集中在核心一二线城市 ， 2019年禹洲实现投资物业租金收入3.05亿元 ， 同比上升 24.76 % ， 实现物业管理收入4.47亿 ， 同比上升7.29 % 。 未来 ， 禹洲将整合优质资源 ， 结合人工智慧和互联网技术将商业、物业、社区生态系统整合打造成轻资产平台 ， 并有意分拆上市发挥平台融资功能 ， 同时助力于母公司整体价值的提振 。
1 销售
加速冲刺千亿目标区域深耕成效显著
2019年是禹洲地产规模拉升的一年 ， 企业于2019年11月提前完成670亿销售目标 ， 全年累计实现合同销售金额751.2亿元 ， 合同销售面积为497.1平方米 ， 分别同比增长34.1%和34.3% 。 业绩增速虽略低于2018年 ， 但是仍优于行业平均水平 ， 项目销售均价15110元/平米 ， 较2018年相对持平 。 禹洲销售规模的加速扩充主要得益于2019年下半年推货与营销力度的加大 。
另一方面 ， 禹洲销售业绩的操盘金额占比较2019年年中下降近10个百分点至64.3% ， 权益金额占比也较2019年年中下降近4个百分点至59.6% ， 低于行业平均水平 。 企业在增加项目合作以谋求规模加速提升的过程中需要加强业绩规模质量 ， 适当减少归属于母公司利润的让渡 ， 以保障规模、利润并驾齐驱 。


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