江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行( 三 )


截止2019年末 ， 禹洲总土地储备合计货值超过3661亿元 ， 其中长三角区域、环渤海区域、海西经济区的总可售面积占比分别达到43.3%、18.2%和21.3% 。 目前热点城市限价的市场背景对这部分项目的整体推盘节奏和预期毛利率的实现都有较大影响 ， 对于禹洲而言 ， 平衡规模冲千亿的目标和公司整体的经营利润率水平 ， 仍是2020年工作重心 。
『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行
本文插图

3 财务
毛利下降主要因多数项目未并表核心净利率实现19%
2019年 ， 禹洲地产实现营业收入232.4 亿元 ， 同比下降4.4% ， 其中物业销售收入占比下降0.5个百分点至96.7% ， 营收下降主要是由于禹洲近几年以提升规模为主 ， 很多项目未并表 。 不过如果按照比例分摊联合营的收入 ， 2019年企业合计可实现收入300亿 ， 同比2018年增长接近20% ， 收入增速仍较为乐观 。
在盈利表现上 ， 禹洲全年实现毛利润60.92亿元 ， 同比下降18.4% ， 毛利率水平也较去年下降4.5个百分点至26.2% ， 低于行业平均水平 。 对此 ， 禹洲年内出售了厦门同安、合肥瑶海、天津08、南京郭庄四个高地价项目公司 ， 对企业项目利润组合梳理优化 ， 解决企业低毛利率项目的未来忧患 ， 为未来企业利润率的提升打下基础 。 基于4个项目出售共录得税后收益8亿元 ， 禹洲全年实现净利润39.7亿 ， 同比增长6.5% ， 实现净利率17.1%以及核心净利率19% ， 较2018年期末分别增长1.7个百分点和4.9个百分点 。
整体来看 ， 企业仍需重视快速扩张给公司盈利带来的压力 ， 警惕因重仓布局的一二线城市的限价政策和销管支出的增加所带来的利润空间挤压 。
『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行
本文插图

债务结构管控合理融资成本微降
截止2019年末 ， 禹洲持有货币资金355.1亿元 ， 同比增长21.3% 。 现金短债比为2.33 ， 长短期债务比2.65 ， 账面资金较为充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障 。 净负债率较2018年末下降1.3个百分点至65.64% ， 计入永续债的净负债率也下降近1个百分点至82.3% ， 12月禹洲海外融资借新还旧 ， 债务结构进一步优化 。
期内 ， 禹洲的加权平均融资成本为7.12% ， 较2018年微降0.1个百分点 ， 债务规模和融资成本相对TOP50房企平均水平仍具优化空间 。 禹洲2020年将到期债务共150亿元 ， 目前企业也规划发行境外美元债、境外境内银行贷款等融资方案加以应对 。 另一方面 ， 禹洲外币债务63% ， 人民币债务37% ， 需警惕外汇波动影响 。
『』年报点评29丨禹洲集团：规模提速下仍要把握量质并行
本文插图

4 多元化
商业板块持续扩张物业分拆上市在计划中
禹洲商业板块持续扩张,项目布局集中在核心一二线城市 ， 包括购物中心、写字楼和社区商业等业态 ， 占比分别为51%、31%和18%；目前禹洲已在10个城市完成商业布局 ， 共计27个项目 ， 打造商业面积超200万平方米,2019年商场销售额达12亿元 。 受益于物业出租面积及租金单价上升 ， 2019年禹洲实现投资物业租金收入3.05亿元 ， 同比上升 24.76 % ， 目前处于筹备期项目的项目有11个 ， 未来有望对利润形成良好补充 。
在物业管理方面 ， 截止到2019年12月底 ， 集团内地在管总建面约1300万平方米 ， 累计进入城市22个 ， 全年实现物业管理收入4.47亿 ， 同比上升7.29 % ， 长期保持稳步上涨态势 。
未来 ， 禹洲将整合优质资源 ， 结合人工智慧和互联网技术将商业、物业、社区生态系统整合打造成轻资产平台 ， 并有意分拆上市发挥平台融资功能 ， 同时助力于母公司整体价值的提振 。
在产品力方面 ， 禹洲通过大运营体系致力于提升产品设计效率和项目运营效率 ， 深化绿色建筑可持续发展策略 。 旗下产品质量也受到了业绩权威机构的认可 ， 2019年共有83个项目约800万平方米物业获得绿色建筑认定 ， 在MSCI公司发布的ESG（环境、社会和管治）评级种中被上调至BBB级 ， 位居内房排名第一 。 2020年 ， 禹洲将增加首改和刚改产品 ， 持续产品力的提升 ， 力求完善产品力升级以提升产品质量与品牌吸引力 。


推荐阅读


上一篇：『沪指』终于有A股大佬发声了：现阶段A股应该“空仓等待”还是“满仓进场”，到底谁才能成为最后的赢家？

下一篇：新京报@真降！一季度百强房企销售同比下降近两成