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「」详解：被执行人名下的唯一住房能否执行？( 四 )


(二)加强执行中的力度
第一 ， 不惧“老赖” ， 集中力量强制清退 ， 树立司法权威 。部分被执行人原本拥有房产 ， 甚至有多套房产 ， 执行依据生效之后 ， 为逃避债务而转让、转移自己名下的房产 ， 营造“唯一住房”的假象 ， 利用法律规定本身存在的漏洞 ， 以名下只有一套因生活必需的住房为由 ， 为规避执行披上“合法”外衣 。在查明事实的情况下 ， 法院可以采取集中清场等强制措施 ， 对被执行人的“唯一住房”进行腾退 ， 保障申请人债权兑现 。
第二 ， 加强宣传 ， 执法透明 ， 提升威慑力 。对部分重大疑难的“唯一住房”执行案件 ， 可以邀请电视台等媒体现场跟踪报道 ， 实时直播执行画面 ， 并邀请人大代表、政协委员到场见证；执行完毕后 ， 对执行案件进行梳理总结 ， 编写典型案例 ， 对法律和裁判结果进行释明 ， 通过报纸杂志、门户网站以及微信微博等进行宣传 ， 威慑其他心存侥幸的被执行人 。
(三)落实对被执行人及所扶养家属的安置
关于“唯一住房”的执行安置 ， 关键在于保障被执行人及所扶养家属在合理期限的居住权 ， 主要可采取两种方式：一种方式是参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金 ， 提供该租金给被执行人用以解决其居住问题；另一种是为其提供一定期限的租赁用房 。
1．关于在房屋变价款中扣除相关租金
司法实践中 ， 关于“扣除的五至八年租金”如何确定 ， 参考上海市高级人民法院2018年所作的《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要(二)》 ， 执行法院应当组成合议庭 ， 并经评议确定“五至八年”的具体年限 。同时 ， 应参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况 ， 进行充分评议 ， 确定“当地房屋租赁市场平均租金标准” 。此外 ， 该会议纪要还列出了具体的计算公式：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的 ， 计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准 ， 即计算公式为：租金(元)＝被执行人及所扶养家属的人数(人)×当地廉租住房保障人均面积(平方米/人)×当地房屋租赁市场的平均租金(元/平方米) 。
2．关于为被执行人及所扶养家属提供一定期限的住房
执行唯一住房案件时 ， 拍卖变卖前宜先妥善解决好被执行人及所扶养家属的临时住房问题 。提供的临时住房面积应不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准 。实践中 ， 建议可采取以下方式：一是由申请执行人提供临时住房 ， 使用期限不低于六个月；二是由被执行人自行租房 ， 申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用 。上述两种方式产生的租金或费用从房产拍卖款中优先提取 。
目前 ， 很多地区法院都各自摸索出了一套行之有效的执行策略 。比如 ， 上海市闵行区人民法院为此设立了“周转房”制度 ， 该制度是闵行区法院为破解唯一住房执行难所引入的新概念 ， 其内容包含三点：一是房屋产权属于法院及当事人之外的第三人 ， 且该第三人具备随时订立民事合同的主体资格 ， 通常情况下该第三人为组织；二是周转房在建筑结构上具有面积小、功能比较齐全、能够满足一个家庭基本生活需要的特点；三是周转房的租金一般尽可能低廉 ， 交通尽可能便利 ， 且房源供应比较及时充分 。通过为被执行人提供周转房的方式 ， 在尽可能减少其心理抵触情绪的同时 ， 也能照顾到被执行人的基本人权 。
「」详解：被执行人名下的唯一住房能否执行？
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法律建议
被执行人所拥有的房产 ， 作为较有价值的财产 ， 其能否变现后偿还执行申请人的债权 ， 很多时候意味着执行案件能否取得较好的效果 。当被执行人仅有一套房屋的情况下 ， 如何做到既保护执行申请人的合法权益 ， 又兼顾到被执行人及所扶养家属的生存权利 ， 是实践中所值得探讨的一个问题 ， 具体而言有如下建议：


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