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关于■关于买房的常识，很多都是错的( 二 )


当买家因为家庭变化 ， 例如人口增加；或者因为需求变化 ， 例如上学就医 ， 偏好也就发生变化 ， 于是相应的户型、楼盘也会变得更抢手 ， 而偏好抛弃的户型和楼盘就会滞销 ， 这是其三 。
这就是为什么不同城市、区域、房子价格并不相同的根本原因 ， 城市和区域的生长、人口的聚集、消费者偏好变化共同决定了这套房子比那套房子更有价值、这个区域比那个区域更有价值、这是城市比那个城市更有价值 。
这就是我的选筹十二字模型中前九个字“好城市 好区域 好房子”的底层逻辑 。
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但是还有一种情况非常特殊 ， 就是性价比 。
当好房子非常贵 ， 很多人买不起或者不愿意买 ， 中等的房子就会变得抢手 ， 当中等的房子越来越贵 ， 差的房子慢慢也会非常抢手 ， 城市、区域也是一样 。
反之 ， 如果低价盘或刚需性价比高 ， 那么就会从低价盘或刚需盘开始上涨 ， 不断推动其他类型上涨 。
这就是我的选筹十二字模型最后三个字“好价格”造成的轮动 。
因为商铺的供应量远超需求 ， 加上电商的冲击降低需求 ， 公寓高额税费性价比不高导致需求不旺盛 ， 于是商铺和公寓都涨不过住宅 。
但是好商铺、无住宅区域的公寓、极其便宜的公寓一样很有抢手（例如深圳疯抢的豪宅型公寓） ， 只是普通投资很难分辨什么是好商铺、好公寓 ， 所以才会笼统地说大家不要碰这两类产品 。
假设有一个小岛 ， 货币从来不超发 。 岛东和岛西都有房子 ， 两地房子之和刚好满足全岛人居住 ， 岛东和岛西房子各占50% ， 但是岛东不断投入人力建设、创造就业岗位、岛西则任其荒芜 。
在可以自由交易的情况下 ， 岛东和岛西的房子是一个价格吗?
岛东的房子会不会上涨呢？大概率的情况是即使不增发货币 ， 也会出现岛东的“无水也会涨”（日本的东京就是实例） 。
那么如果岛上大水漫灌、货币分别增加一倍和增加十倍呢？会缩小还是会增大岛东岛西房价的差距呢？
大概率的情况是越是大水漫灌 ， 岛上房价差就越会增大 ， 而且在十倍漫灌时极其悬殊 ， 在一倍漫灌时甚至不排除岛西局部区域会出现“有水未必涨”的情况（鹤岗就是例子） 。
有兴趣的也可以想象如果货币不增加 ， 岛东岛西的房子同时增加一倍呢？
当然大水漫灌也并非毫无道理 ， 在一个供不应求的市场会发生鸡犬升天的现象 ， 那么可以用大水漫灌来解释 。
例如上面小岛上的房子只够岛上百分之一的人住 ， 那么岛西再破都会因为放水暴涨；例如90年代的股市容量太小、太多的资金追逐太少的股票 ， 那么市场就几乎完全依靠资金推动 。
大水漫灌已经不能指导未来分化的中国楼市 。
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【关于■关于买房的常识 ， 很多都是错的】下面再说一个有争论的常识 ， 全款买房好vs贷款买房好 。
有很多小白不愿意贷款 ， 心疼贷款所支付的利息 。 于是认为全款买房才是对的 。
而投资人则嘲笑小白不懂 ， 资金是有时间价值的 ， 贷款买房更好 ， 甚至有投资人非贷款不买房 ， 只要是全款就认为毫无价值 。
首先说全款买房的问题 ， 一是攒钱速度跟不上楼市上涨 ， 如果要强求攒够钱再买 ， 或者攒够首付再买 ， 那么很多人这一生可能都要错失楼市 ， 因为普通人赚钱速度的确是不如楼市上涨速度 。
所以贷款是解决上车的一个至关重要的方法 ， 在确保还款能力的情况下 ， 将未来的资金挪到今天 ， 是非常必要 。
其次 ， 资金是有时间价值的 。
在一个正常发展（也就是非通缩）的社会 ， 当下的100万在未来会变得更加值钱 ， 尤其在楼市上涨超越通胀的城市、区域 ， 尽可能多的买资产才是确保财富不缩水的重要方法 。
房价3万一平米 ， 当下的100万加上未来的200万买100平米 ， 要比今天的100万买33平米在未来获得的财富多得多 。


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