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『乐居网』许家印、郁亮等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些判断？( 二 )


2020年关键是提升全周期综合竞争力 ， 满足市场和客户的需求 ， 需要从五个方面加强：高效率、成本力、产品力、科技力和服务力 。
全年还是保持审慎乐观的态度 ， 整个经济大环境不太好 ， 但地产金融政策还是稳健偏乐观 ， 我们认为中央政策房住不炒 ， 房不刺经是主基调 ， 疫情期间 ， 国家在金融政策上更多的是增加流动性 。
『乐居网』许家印、郁亮等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些判断？
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首先 ， 对宏观经济影响 。 中国经济恢复比预期要好 ， 在全球比想象的严重 ， 估计未来3个月 ， 对经济影响依然严重 ， 疫情持续一段时间还是肯定的 ， 严重但不悲观 。 全球调整财政宽松 ， 中国货币和财政也会宽松的 ， 所以经济增长不用担心 。 美国制造业的回归、全球产业链供应链的调整 ， 这一块是非常需要关注的 。
第二 ， 对地产行业的看法 ， 中国的地产行业经过一轮轮调控 ， 从2016年10月到现在三年半 ， 调整后行业风险就不那么大了 。 现在房住不炒、钱不能太多进入地产 ， 这些逻辑都没有变 ， 房地产行业逻辑不变的情况下 ， 大涨大跌都不会出现 ， 这是对行业的判断 。
另外关于一二线和三四线城市优劣：上一轮去库存政策有问题 ， 本来一二线库存不多 ， 去库存后 ， 16年开始限价时出现上涨压力 ， 三四线房价则实际涨了很多 。 所以房价如果有风险一定是三四线 。 2018和2019下半年 ， 市场掉头时候三四线波动也特别大 ， 分化不平衡 ， 有的城市风险大 ， 有的城市没风险 。 一二线的风险是拿地成本高了 ， 一卖就亏 ， 很多企业在南京苏州杭州 ， 在市场特别好的时候地买贵了 ， 所以销量好一样亏钱 。 地价1-3月依旧坚挺 ， 溢价率提高 ， 因为供应的城市数量少 ， 对地价继续涨的趋势不乐观 。
第三 ， 对于房地产来说 ， 疫情对需求端影响没那么大 ， 整个疫情对中国影响整两个月 ， 供应这块我觉得能赶回来一个月 。 另外疫情带来的消费变化增加 ， 因为疫情大家都在家里呆了两个月 ， 对住房体验更深刻 。 因此疫情对低密度是利好 ， 对度假型也是利好 ， 所以疫情对需求是积极促进 。 不过 ， 经济下行会影响买房的购买力 ， 但是刺激对冲货币可以对冲下行影响购买力 。 疫情后恢复竞争力 ， 还是这个逻辑：房住不炒 ， 均衡稳健、提高综合竞争力是地产行业的出口 。
中国对于地产行业大方向没有改变的 ， 从监管层的方向来说 ， 也不会收严 ， 但肯定比去年有缓和 。 地方政府到监管层 ， 降融资成本主要还是调融资结构 。 当然明显有一个放松 ， 从四季度末到疫情中后按揭额度服务放款速度 ， 比去年有非常大的优化 。
今年并购机会肯定比往年要大 ， 今年是洗牌年 ， 但好标的机会不多 。
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受疫情影响 ， 原计划新增的供货延迟 ， 销售周期缩短 ， 影响了去化率 ， 少量项目可能年内无法按计划销售 。 公司调整生产计划 ， 重新匹配资源 ， 降低疫情影响 。 本年供货中约4%存在延误风险 ， 应该基本还是可控的 。 2020年武汉销售目标计划占总体小于3% ， 虽然短期内受到影响 ， 但长期公司看好武汉 。
我们认为 ， 未来十年中国房地产行业仍旧是中国社会经济中最好的行业之一 ， 市场容量保持高位不变 。 下一个五年度 ， 总体希望保持在行业第一梯队 ， 同时确保经营效益 ， 持续稳健增长 。
今年毛利率略有下降 ， 从行业趋势来看 ， 政府限签限价 ， 成本端土地投资火爆等 ， 人工成本上涨 ， 行业毛利率或净利率有下降趋势 ， 下行压力加大 。 毛利率作为中间指标 ， 我们更看重净利率 ， 净利率能综合体现土地投资精准度、产品综合管控、建造成本管控等 。
目前环境下 ， 对市场难以预测 。 从静态来看 ， 我们对今年市场谨慎乐观 ， 量价稳定的状态 。 2020年延续三年趋势可能性比较大 ， 面积指标可能有所减少 ， 价格会有个位数增长 。 从结构上来看 ， 我们认为一二线安全边际更高 ， 抗风险能力强 ， 未来一二线仍是主要进入的地区 。
『乐居网』许家印、郁亮等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些判断？
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从现在来看 ， 行业的趋势整个利润率属于平稳下滑的状态 ， 所以未来整个住宅的利润率并不会非常高 。 而且它也很难去做永续经营 ， 这也是为什么纯销售型的房地产行业大家给的PE不是那么高的原因 。
关于2020年公司的发展方向 ， 不光是2020年 ， 可能2020年之后的中短期的发展方向 ， 重点几个方面：
第一、我们还是会关注质量 。 这个质量会包括前端的拓展质量 ， 产品质量 ， 运营质量 ， 服务质量 ， 还有最终人才梯队的质量 。
第二、我们要关注对标 ， 因为一方面从项目去对标市场 ， 这个项目在市场里做的怎么样 。 同时 ， 整个公司也要对标同行的企业 ， 我们用什么方式方法能够不断地提升自我 ， 这样的企业才会有更多的希望 。
第三、我们还是希望能够保持快速的反应和快速的响应 ， 在市场好的时候 ， 我们也一定会抓住市场的机遇 ， 能够有一定的增量 ， 在市场不好的时候 ， 也可以保持我们的地位 ， 当然这个都是在我们资金安全的前提之下 。


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