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『乐居网』许家印、郁亮等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些判断？( 三 )


『乐居网』许家印、郁亮等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些判断？
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疫情应该是对全国的房地产销售产生比较大的影响 ， 我们预测可能会有10%到15%的下降 ， 实际上15%的下降比很多机构预测的还要多 ， 这是因为疫情不仅仅是对国内市场产生了影响 ， 现在在国际全球范围内的影响都是比较大的 。
整个一季度还是会下降10%以内 ， 我们估计在二季度 ， 可能4、5月份会慢慢好一点 ， 如果要有增长的话 ， 还是要到下半年 ， 特别是要看国家在二季度的政策 。 如果有很多政策的密集出台 ， 流动性有比较大的改善 ， 我们判断最好的情况下 ， 行业规模有可能做到15万亿 ， 但是现阶段的政策还是不够的 ， 所以市场的压力还是巨大的 。
疫情对投资性物业影响大 ， 但是对物业反而有好处 ， 酒店受影响大 ， 4-5月份会复苏 ， 一大部分在一二线城市 ， 真正恢复恐怕要到下半年 。 商业影响也大 ， 5-6月才能恢复 。 办公楼受影响小 ， 但今后会受宏观经济环境影响 。
『乐居网』许家印、郁亮等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些判断？
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疫情对地产开发和商业运营有影响 ， 但是可控 。 地产开发方面 ， 2月底大部分售楼处复工、3月除武汉外售楼处全部复工 ， 复工影响到供货、交付 ， 3月中旬售楼处、施工除武汉外全部复工 ， 影响可控 ， 全年可以全部弥补 。 地产开发整体策略拿地准确 ， 在拿地窗口积极出手 ， 热点城市地价开始上升 ， 我们频率换概率 ， 保证内部指标 。 整体上财务稳健 ， 拿地稳中有升 。
市场恢复情况来看 ， 长三角杭州苏州恢复很快 ， 华南广州福州深圳 ， 市场恢复7成 ， 西部成都西安也恢复快 。 华中压力大 ， 长沙恢复很快 ， 已恢复6成热度 。 环渤海沈阳青岛恢复快 。 我们判断 ， 4月份地产开发住宅销售可以恢复 。 市场端一二线城市需求基本面强 ， 人口还在积聚 ， 地产开发未来保持利润增长超越平均 ， 保持有竞争力的毛利率、运营水平 。
商业运营受影响更大一些 ， 二月份39个天街除了超市以外8成都停滞 。 到3月份今天为止 ， 7成开业许可（教育培训、电影院、儿童活动中心） ， 但仍处于恢复期 。 4月下旬才开始恢复到正常水平 ， 主要观测大学（4月上旬）、中小学开学时间（4月20日左右） 。
融资方面 ， 海外融资环境目前不是好的窗口期 ， 但是这是暂时的 ， 国内流动性比较宽松 ， 但是对房地产的定调没有变化 ， 不作为短期刺激的工具、房住不炒 ， 高层保持政策的持续性、稳定性 ， 不希望大水漫灌进入房地产市场 。 整体流动性不错 ， 对优质企业压力不大 。
国内开发贷比较严格 ， 银行执行央行态度 。 国内公开市场发债只要有额度 ， 就有机会 。 按揭贷款对优质企业来说不缺 。 信托属于非常规的不持续的水龙头 ， 时开时关 。
波动会持续一段时间 ， 对于未来三个月需要融资来保证现金流稳定性的企业来说风险非常大 ， 对于单一依赖海外融资的企业风险很大 ， 对于多样化融资的企业来说相对比较主动 。
『乐居网』许家印、郁亮等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些判断？
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短期内 ， 行业现金流紧张 ， 破产中小企业增多 ， 集中度提高 ， 收并购机会增加；一线、二线、强三线市场表现好于三四线城市 ， 下半年市场销售会好于上半年；政策平稳、市场平稳 ， 不会大起大落；房地产融资松紧适度 ， 境内融资成本降低 。
中长期来看 ， 总需求没有减少 ， 未来10至20年内城市化红利依然存在 ， 疫情只是延后了消费需求 ， 并未减少 ， 但客户需求结构发生变化 ， 改善需求比重增加 ， 更关注物业品质；产品方面将迎来一轮升级换代 ， 健康智能住宅、智能人文社区、功能空间改善、新一代数字化的办公及商业 。
城市进一步分化 ， 有人口导入、产业发展、治理能力强的城市市场表现更好；房企进一步进化 ， 行业加快整合洗牌 ， 进入加速淘汰赛；房企发展模式转变 ， 高质量发展、财务稳健、业务线上化、布局多元化 ， 加快数字化转型；行业从土地红利时代进入管理红利时代 ， 未来是品牌红利时代 。 行业未来毛利率压力加大 ， 通过多元化拿地、多元化收入、提升组织效能 ， 降低成本方面提高毛利率 。
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受疫情影响 ， 今年宏观经济肯定是受影响的 。 今年GDP增长中央肯定还是希望能保持在5% ， 至少保持在5%以上 ， 至于能不能保持在6%以上 ， 大家还在努力 。
从金融政策和房地产的行业政策来看 ， 就我个人的经验来讲 ， 不会继续收紧 。 但中国经济这几年通过宏观调控 ， 刚刚取得了调结构的成果 ， 不会因为疫情突发的影响 ， 突然把房地产市场从供应端、从消费端又放开 。
所以无论是供应端还是消费端 ， 不会对房地产行业马上放开 ， 突出的还是“稳”字 ， 应对疫情的影响不会突然把房地产拿过来作为很重要的武器 ， 或作为刺激经济的重要手段 ， 我觉得不要有那么高的期望 。


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