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『土地』焦点 | 重磅！批而未供土地达1450万亩 多部委督促盘活存量建设用地( 三 )


大家都关心集体土地闲置 ， 其实即使完全放开集体建设用地入市 ， 有些地方也还是会有闲置的 。 因此 ， 放开集体土地入市只是放开了政策空间 ， 真正市场需求才是解决闲置用地的根本动力 。 比如中西部地区以及偏远的农村地区 ， 不光农用地资源丰富 ， 建设用地资源往往也丰富 ， 这些地区的土地怎么盘活？不一定都作建设使用 ， 盘活方式首先要考虑国土空间规划的要求 ， 这是土地利用的基本前提；其次要考虑区域经济格局、产业布局、交通条件等 ， 从需求角度来考虑闲置用地的再利用 。 在符合规划前提下 ， 把用地需求交给市场主体 。 必须要服从土地利用过程中存在的客观经济规律 ， 这样才能既盘活存量用地资源 ， 又能保证经济增长和发展过程中的要求 。
中国房地产报：从住宅市场来说 ， 很多人关心盘活存量用地 ， 是不是会增加开发用地的入市 ， 对房地产市场会带来什么影响？
朱道林 ：房子是用来住的不是用来炒的 ， 这个基本定位我相信是不会变的 。 在这个基本前提下 ， 当前整个住宅需求我认为只是结构性差异 ， 比如在一线大城市 ， 可能存在一定结构性供求矛盾 ， 但从盘活农村宅基地及农村住宅用地的情况看 ， 我认为农村地区乃至三四线城市 ， 住宅用地总量基本上是过剩的 ， 因此闲置宅基地的退出相当一部分是要让其转变为其他用地的 ， 比如复垦等 ， 进行结构性调整 。
我始终认为 ， 房地产主要是为住宅需求解决住房供给的 ， 农村人口是在逐步减少的 ， 相应的农村宅基地、住宅用地必然会随之减少 。 现在中国14亿人口要想城市有住房 ， 农村再去大面积盖房这是不现实的 ， 现在中国的土地资源满足不了 。 农村闲置用地进行市场化再配置是必然要求 ， 但是市场化过程中怎样更大限度地促进土地资源用于生产领域 ， 这是首先要保障的 。 不管是用于农业生产复垦成耕地 ， 或者盘活宅基地发展民宿、农村旅游 ， 同样要考虑产业需要和产业格局要求 ， 比如部分地区对市场需求和市场容量缺乏判断 ， 盲目发展民宿民俗 ， 但是不挣钱也存活不下去 ， 典型的如前不久倒闭拆除的白鹿原民俗村 。
这次中央文件强调完善要素市场化 ， 第一条基本原则是“市场决定 ， 有序流动” ， 这一点很重要 。 真正的市场化一定要遵循市场本身对供求关系的判断 。 从政府角度说放开就行 ， 至于市场是否接受要靠市场主体在运行过程中来判断和分析干什么挣钱 ， 但要在政策允许的前提下 ， 在符合规划管制的基本要求下 。 比如要把农村宅基地开发成房地产 ， 是否符合规划 ， 是否符合当地用地结构 ， 政府必须要监管 。
中国房地产报：这次中央文件还提到 ， 研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度 。 这其中主要涉及哪些税费制度？
朱道林 ：改革开放以来 ， 我国经济体制由计划经济体制基本转变为市场经济体制 ， 但是税费体制则尚存在沿袭计划经济体制的影子 ， 比如缺乏完善的财产税体系 。 所谓完善促进盘活存量建设用地的税费制度 ， 重点应该是考虑财产税、不动产税体系在市场经济条件下怎么建立和完善 。
土地利用过程中 ， 目前的税费主要是环节税 ， 真正缺乏的是保有环节的财产税或者不动产税 。 市场经济条件下允许土地使用权作为财产 ， 但是缺少财产税这个调控手段 。 大量持有土地或者持有住房等着涨价 ， 在市场经济条件下作为一种投资是不可避免的 ， 但是必须要按照国际惯例缴纳财产税或者不动产税 ， 这方面需要加大力度地去改革完善 ， 通过税收调节手段解决收益再分配过程中的公平问题 。 这应该是当前改革的重点和难点 。
责任编辑：马琳 曹冉京
审读：戴士潮
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