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「乐居网」4月成交将大幅上涨，深度研究丨3月土地市场略有回升

2020年3月 ， 在中央和地方积极的供地政策推动下 ， 土地市场交易开始逐渐恢复 ， 但受到土拍入市的流程周期影响 ， 环比来看土地成交规模只是小幅回升 。 预计4月土地成交规模将出现大幅上涨 ， 但优质土地占比不可避免会出现下滑 。
随着疫情控制取得阶段性成果 ， 3月土拍热度指标表现也持续向好 。 3月份平均溢价率增至12.2% ， 环比上升0.9个百分点 ， 连续四个月环比上升 。
一线城市本月平均溢价率为3.4% ， 较上月大幅下滑 ， 主要是北京本月零成交 ， 上海和广州也均是底价成交；二线城市溢价率升至12.5% ， 苏州、宁波、杭州、合肥等城市均有多宗土地高溢价成交；三线城市溢价率也回升至13.5% ， 无锡、东莞、常州等市均有热点地块拍出 。
土地流拍方面 ， 本月撤牌和政府收回地块较上月明显减少 ， 土地流拍率降至9.6% ， 较上月减少了11.7个百分点 ， 创下近半年新低 。
本月土地供应规模环比2月份翻番 ， 但受到土地挂牌交易的时间限制 ， 只有少部分土地在月内成交 ， 3月份土地成交规模仅是出现小幅回升 。 再加之月内中央和地方频频表态 ， 将持续加强供地力度 ， 预计4月份土地成交规模将出现大幅上涨 。
不过随着土地入市规模的提升 ， 优质土地占比不可避免会出现下滑 ， 再加之行业资金面的困难并未改观 ， 土拍热度指标或再现波折 ， 4月初流拍率或再度上升 ， 溢价率也难创新高 。
01土地成交量增价跌 ， 溢价率升至12.2%____________
疫情控制趋于稳定 ， 3月份大部分城市都恢复了土地供应 ， 土地供应大幅放量 。 CRIC统计数据显示 ， 全国336城经营性土地供应总建筑面积为28103万平方米 ， 环比上涨203% ， 同比来看 ， 也上升了23%；供应幅数也呈现明显的上升趋势 ， 增至4607幅 ， 环比增幅高达195% 。
分能级来看 ， 各能级城市表现保持一致 ， 环比均呈大涨之势 。 具体来看 ， 一线城市本月土地供应量为584万平方米 ， 环比上月大增180% ， 北上广深均有土地供应 。
供应量最大的城市是广州 ， 总体量达290万平方米 ， 共计13宗 ， 包括9宗含宅地和4宗商办用地 ， 其中不乏天河等中心城区优质地块 。
其次是上海 ， 供应量有140万平方米 ， 涉及22宗宅地 ， 其中20宗位于郊区 ， 北京也挂出12宗地 ， 其中6宗为限价地块 ， 深圳供地则较少 ， 总供应建面为30万平方米 ， 共挂出3宗宅地 ， 分别位于宝安、龙岗和深汕特别合作区 。
由于上月土地供应量处于低位 ， 3月全国土地市场虽然逐渐步入正轨 ， 但成交量依旧处于历史较低位 。
据CRIC统计数据显示 ， 全国336城土地成交幅数共计1848幅 ， 环比上升7% ， 但同比却下降24%；成交建筑面积仅为10995万平方米 ， 环比上升了9% ， 但同比降幅也接近三成 。 受供应激增和市场回暖的影响 ， 4月份的成交规模将有显著的提升 。
成交均价方面 ， 本月平均地价为2516元/平方米 ， 和上月相比下降了10% 。
究其原因 ， 一方面是由于一线城市成交占比由5%降至2% ， 另一方面 ， 本月一线城市优质高价地成交量也较少 ， 两方面因素叠加之下 ， 使得楼板价明显下滑 。
成交结构方面 ， 本月成交结构仍以住宅为主 ， 占比也呈上升趋势 ， 与此同时商业比重呈现下降的趋势 ， 占比相对较低的办公和多属性用地比重变化不大 。
具体来看 ， 住宅占比环比增加2.8个百分点 ， 为64.6%；商业用地占比则环比下降2.5个百分点至34.3% 。 占比较低的办公用地的成交占比增至0.4% ， 而多属性用地的成交占比则由1.2%降至0.7% 。
随着疫情控制取得阶段性成果 ， 溢价率在二、三线城市优质用地成功出让的带动下延续回升趋势 ， 增至12.2% ， 环比上升0.9个百分点 ， 连续四个月环比上升 。
分能级城市来看 ， 一线城市本月平均溢价率为3.4% ， 较上月大幅下滑 ， 主要是北京本月零成交 ， 上海和广州也均是底价成交 ， 仅深圳有2宗宅地溢价成交；二线城市中 ， 苏州、宁波、杭州、合肥等城市也有多宗土地高溢价成交 ， 因此溢价率也有一定程度的上涨 ， 升至12.5%；三四线城市中 ， 无锡、东莞、常州、佛山等城市本月成交了多宗溢价率地块 ， 整体溢价率也回升至13.5% 。
疫情影响之下 ， 城市土地计划较为保守 ， 整体流拍率明显下滑 。 据CRIC重点监测的城市来看 ， 本月土地流拍率降至9.6% ， 较上月减少了11.7个百分点 ， 是半年多以来的最低位 。
02苏州列成交金额榜首 ， 武汉两榜均入TOP3____________
从成交量前20城市的成交面积来看 ， 本月有3个城市的成交量超过200万平方米 ， 较上月明显增加 。
其中 ， 成交体量最大的城市是长春 ， 总成交建筑面积为378万平方米 ， 共计成交18宗地 ， 疫情之后首次拍地的武汉成交体量排在第二位 ， 为243万平方米 ， 涉及7宗土地 ， 除蔡甸区P（2020）004号住宅商服用地以25%的溢价被武汉市轨道交通建设有限公司竞得外 ， 余下土地均为底价成交 。
摘得成交金额排行榜榜首的是苏州 ， 本月共计成交了8宗地 ， 合计揽金达146亿元 ， 成交的8宗含宅用地中除1宗吴江商办地块底价成交外 ， 其余地块均是溢价成交 ， 溢价率均超10% ， 其中不乏现房前一手成交的土地 ， 在经过多轮竞拍 ， 华润、卓越、大发、东原等多家房企成功抢占苏州市场 。


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