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「乐居网」4月成交将大幅上涨，深度研究丨3月土地市场略有回升( 二 )


杭州排在第2位 ， 土地成交金额为129亿元 ， 涉及15宗地 ， 多位于萧山、余杭、临安等郊县 ， 其中半数是高溢价成交 ， 祥生、旭辉、绿地、万科均有落子 。
排在第三位的城市是武汉 ， 总计揽金107亿元 ， 第4位的则是广州 ， 揽金106亿元 ， 其余城市总成交金额均低于100亿元 。
03
二线恢复土地出让 ， 带动成交量价上行
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就各能级城市表现来看 ， 一线城市成交规模大幅缩减 ， 环比大降53%；二线城市在杭州、苏州、合肥、武汉等多个城市恢复土地出让的影响下 ， 成交体量环比大涨；三四线城市成交规模和上月大致持平 ， 环比微降1% 。
成交体量环比大涨的二线城市本月成交建筑面积达到2862万平方米 ， 环比上涨74% ， 但和去年3月相比仍有18%的差距 。
具体到城市来看 ， 本月有10个城市的成交量超过100万平方米 ， 其中成交量最大的城市是长春 ， 总成交建面为378万平方米 ， 共成交18宗地 ， 其中16宗地位于净月区 ， 由长春国资委旗下的长春北方影都底价包揽 ， 余下2幅地也是底价成交 。 其次是月末重启地市的武汉 ， 在3月最后一天土拍中成功拍出了7宗地 ， 总体量高达243万平方米 ， 共揽金107亿 。
除武汉外 ， 杭州和苏州的成交金额也突破了100亿 ， 其中苏州以146亿元的成交总价居于榜首 ， 共计成交8宗地 ， 由大发、卓越、金科、华润等分食；杭州本月土拍收金129亿元 ， 共计成交15宗地 ， 其中6宗为住宅用地 ， 万科、绿地、祥生、旭辉等均有布局 。
重点二线城市近来土地市场颇为火热 ， 本月有10个城市的平均溢价率超过10% ， 较上月明显增加 。 这主要是由于二线城市本月出让地块中有多宗条件相对较好的土地 ， 房企拿地意愿较为强烈 ， 如成都、西安、南宁、沈阳等多个城市均有地块吸引多家房企争夺 ， 最终以高溢价成交 。
价格方面 ， 受一线城市土地成交明显缩量影响 ， 本月地价呈现出下降趋势 ， 平均楼板价降至2516元/平方米 。
一线城市由于成交土地多为价格比较低的地块 ， 成交楼板价也因此降至9692元/平方米；二线和三四线城市的地价较上月均呈现上升趋势 ， 不过二线城市平均地价和去年3月相比仍然有19%的降幅 ， 平均楼面价为4146元/平方米 ， 三四线城市由于去年同期地价较低 ， 因此地价同比上涨了15% ， 本月平均楼面价为1727元/平方米 。
在一线城市土地供应缩减、二线城市供应恢复的影响下 ， 本月各能级城市成交量价结构均发生了较大的变化 。
具体来看 ， 一线城市中北京、上海、深圳供地均大幅缩减；二线城市的成交面积占比上升10个百分点至26% ， 成交金额占比也大幅上升至43%；三四线城市成交占比较上月下降7个百分点至79% 。
04
热点城市供应开闸 ， 广州诞“单价地王”
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从各城市总价排行榜来看 ， 总价榜榜首地块位于义乌 ， 是一宗回迁安置地块 ， 成交总价为42.94亿元 。
由于以北上为首的一线城市供地减少 ， 导致本月总价榜中仅有2宗来自一线城市 ， 上海和广州各有1宗 。
虽然一线城市入榜地块数量减少 ， 但地块质量却属于“上乘” ， 其中 ， 上海入榜地块位于内环内 ， 区位极为优越 ， 吸引了数家头部房企前来竞拍 ， 最终由中海以34.4亿元的总价竞得；广州入榜地块也位于核心区域 ， 据了解 ， 该地块临近万博CBD商圈和长隆度假区 ， 区位十分优越 ， 不过由于宗地出让条件中要求竞得企业需为广州市市属国有企业 ， 符合的企业仅3家 ， 最终由越秀拿下 ， 成交总价为39.26亿元 。
尽管这两宗地素质极佳 ， 但最终均以底价成交 ， 充分显示出一线城市控制地市热度、稳定地价的决心 。
从单价榜来看 ， 本月榜首地块来自广州 ， 在经历了一个月的沉寂后 ， 广州的土地市场在3月开始有重磅地块推出 ， 本次出让地块位于寸土寸金的中心城区越秀区 ， 是该区时隔8年来再次供应的住宅用地 ， 其起拍价创下广州土地出让有史以来起拍楼面价最高纪录 ， 一旦成交便是广州新的单价地王 。
地块价值之高 ， 出让门槛自然也比较高 ， 最终由广州城投以底价拿下 ， 成交楼面价达63329元/平方米 。
目前 ， 宗地周边2公里内在售新房项目较少 ， 成交均价大约在7.5万元/平方米 ， 二手房楼盘则大多房龄较长 ， 挂牌均价基本在5万元/平方米以上 ， 而此次宗地平均楼面价已达6.3万元/平方米 ， 加上配建的保障房成本 ， 实际楼面价更高 。
此外 ， 杭州有2宗地入榜 ， 分别来自余杭和钱塘新区 ， 分别由万科和祥生竞得 ， 成交楼板价分别为20308元/平方米和16768元/平方米 。
苏州也有2宗地入榜 ， 除华润拿下的吴中区郭巷宅地外 ， 另一宗地来自园区青剑湖板块 ， 由苏高新以24022元/平方米的楼板价竞得 ， 同样达到现房前一手 。
阳光城拿下的无锡太湖新城宅地也成功进入本月单价前10 ， 成交楼面价达17987元/平方米 ， 已经超过去年年底周边成交地块的价格 ， 地价明显上涨 。
绍兴也有一宗地入榜 ， 宗地位于老城区越城区 ， 周边教育资源极为优质 ， 其起拍价就刷新了绍兴起拍楼面价的纪录 ， 吸引了20余家品牌房企竞拍 ， 在经过169轮的激烈争夺后 ， 最终由众安以21569元/平方米的楼板价竞得 ， 创下绍兴住宅地块成交单价新纪录 。


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