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「55块」方方55块一平的别墅合法吗？聊聊产权这点事( 二 )


房屋产权=房屋所有权+土地使用权 。
你走法律认可的正规流程建设、购买、受赠、继承了一套房 ， 要自住、出租、抵押还是卖出 ， 都由你说了算 ， 这是房屋所有权的私有财产权属性 。
「55块」方方55块一平的别墅合法吗？聊聊产权这点事
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但商品房下面那块儿土地是国家所有的 。 房产权到期后 ， 房屋所有者要想续租 ， 就要继续向国家提交土地使用申请 。
方方的别墅不是商品房 ， 要补足土地出让金 ， 这是肯定的 。
但为什么有的人买的是40年到70年产权的房子 ， 20年后又要补钱呢？这就涉及维权问题了 。
远的不说 ， 就在上个月 ， 长春一居民买了一套二手房 ， 中介说的明明白白产权是70年 ， 结果办理贷款的时候横空多出来一笔2万元的土地出让金 。 划拨房、产权余额不足、房产证丢失 ， 从天而降的2万块土地出让金谁都不交 ， 中介费、定金等等各项费用谁都不退 。
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2016年 ， 温州王先生买了一套二手房 ， 准备过户的时候才发现 ， 房子的使用权限只有20年 ， 现在已经到期 。 当地政府告诉他 ， 想要拿到新的土地证继续居住 ， 需要缴费延长土地使用期限 ， 而这笔续期费用大概要30万元 ， 是王先生房价的一半......
前几年 ， 温州有一批只有20年土地使用年限的住宅到期 ， 住户们续约的时候发现 ， 费用居然高达房价的三分之一 。 一套300万的房子 ， 土地续约费用就要缴纳100万？？？
续约缴费？这也太贵了吧！耗资百万再购房？似乎也不划算 。
其实 ， 土地使用权到期后续期 ， 温州并不是首例 ， 至少在青岛、深圳就有案例：
青岛阿里山小区5071户业主的土地使用权2009年6月底到期 ， 当时青岛政府提出的续期方案是：
(1)物权法细则不明 ， 土地期满应有偿续期 ， 出让金需要续交 。
(2)以区域过去1年的平均地价为计算基准 ， 折算到建筑面积大约是60% ， 因为当时黄岛区的地价是1000块 ， 所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块 。
深圳国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证 ， 最早的在2001年就已经到期 。 深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满 ， 可按照公告基准地价的35%补缴续期 。 国际商业大厦得以成功延期 。
国内商品房产权陆续到期 ， 目前的法律给了各地足够的弹性空间去“自我发挥” 。 如果所有的相关决策都按照某些地区的处理标准 ， 高税率低透明度 ， 喜提全民声讨那是肯定的 。
3
土地出让金 ， 谁应该认领？
房子产权到期后 ， 这笔土地出让金到底应该谁出？是买了房的业主 ， 还是楼盘开发商？
首先 ， 开发商要想开发楼盘 ， 要向国家借用土地 ， 国家通过招拍挂的形式将土地的使用权转移给了开发商 ， 开发商向国家交付一笔土地出让金 ， 从而获得对这片土地的使用权 。
所以说 ， 买新房时的土地出让金肯定是开发商统一支付给国家的 。
至于产权到期后 ， 谁支付土地转让金？怎么交 ， 交多少？目前都还比较模糊 。
虽然我国物权法规定 ， 住宅的土地使用权到期可以自动续期 。
《中华人民共和国物权法》一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 ， 依照法律规定办理 。
但“自动续期”只能算是给了百姓半颗定心丸 ， 就像是出了题目但没给答案 ， 仍旧没有说明自动续期是否需要缴纳费用 ， 其他相关法律对此也没有额外说明 。
《中华人民共和国城市房地产管理法》二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用权限届满 ， 土地使用者是要继续使用土地的 ， 应当迟于届满前一年申请续期 ， 根据社会公共利益需要收回该幅土地的 ， 应当予以批准 。 经批准准予续期的 ， 应当重新签订土地使用权出让合同 ， 依照规定支付土地使用权出让金 。 ”


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