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现金流：记住，留够一年现金流( 二 )


买房的本质 ， 就在买当下最核心的信用凭证 。
我为什么敢说 ， 哪怕现在经济这么复杂 ， 房价周期也是有波动 ， 有起伏的 。
但楼市的依然是最优质的 ， 是可以贷款的 。
并且 ， 有个现实很容易被忽略 ， 房贷无论规模上还是利率上 ， 依然是各位在社会上 ， 一生中能借到的成本最低的钱了 。
看清本源 ， 现金流的循环在围绕哪个赛道在运作 。
下面来说说实操吧 。
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还是前文核心公式 。
围绕这个公式 ， 我们可以切出买房人四种情况 。
首先 ， 全款买房 ， 好处也明显 ， 买入后包括出租收益在内 ， 现金流全部正向了 。
当然实际点说 ， 可能在一些偏远的三四线和乡镇上还有这样操作 ， 大城市全款买房几乎绝迹了 。
背后理由很简单 ， 大城市客单价很高了 ， 而且大家都见识了杠杆在楼市中的放大效应 。
而且我们不推荐全款 ， 之前也说了 ， 房子信用凭证这么好 ， 做负债平衡是合理的 。
好 ， 选择房贷负债有三种可能 。
第一种 ， 就是完美的正向循环 ， 还完房贷和生活支出后 ， 还能有钱去存下来 ， 去做做理财或者旅个游享受下 。
这种大概是一种什么场景呢 ， 就是买自己能力范围之内的房子 。
也就是说 ， 我很明白自己在楼市中只是追求一个稳定对冲 ， 通胀贬值的对冲 。
楼市不是我想要暴富的地方 ， 我也经历不起我失业或者生意失败冲击 ， 那么我把杠杆控制我可控制的范围内 。
如果定义这样的适用人群 ， 最典型的就是刚需 ， 职业对照大概是普通上班族 ， 即收入和现金储备有一些 ， 但不足以应付在经济环境失业这样风险 。
而收入提升预期基本很稳定 ， 不太会有什么爆发模式
所以对这一类人群买房的建议：买能力范围之内的房子 。
也就是买房前 ， 我就要计算出 ， 还完房贷后 ， 每月能结余多少 ， 而不是看到一个更好的产品 ， 更好的地段 ， 我宁愿咬牙 。
同时鉴于当前环境 ， 我会多一条前置建议 。
要留够一年房贷储备金 。
为什么是一年 ， 从过往最近几次危机来看 ， 非典 ， 08年 ， 18年也好 ， 所有最坏底部危机周期 ， 大概驻留时间都在一年左右 。
然而进入经济复苏轨道 ， 工作也开始好找了 ， 生意也好做了 。
不管房价会在这样的周期会怎么波动 ， 与你无关 。
你所要做的就是在最坏周期下 ， 依然保持这套还贷情况不会更坏 。
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第三种 ， 就是收支平衡的节点 ， 即买房之后 ， 你每个月没有余钱了 。
怎么评论这种状态呢 。
除了那些咬牙硬上车的刚需 ， 这大概就是普通人投资买房的极限状态了 ， 也意味着在现金流中是没有退路了 。
当下这种状态合理吗？起码我觉得目前这么做 ， 其实不算错 。
推动楼市向上的底层元素 ， 货币过量 ， 大城市化和品质供求不平衡没有被这次疫情和经济波动改变 。
那就意味着 ， 未来收益还是能被这样一套玩法给可期的 。
但实际点来说 ， 我会把这样的现金流状态只使用两种人群 。
第一类属于收入安全系数极高的 ， 比如各种公务系统企事业系统人群 ， 本质上这样财政性赋予工作不会被经济波及 。
当然不仅于此 ， 但只有你做到这种收入安全边际 ， 在目前环境下杠杆也会保持安全 。
甚至平时收入看着很好的金领 ， 生意老板也未必说自己是稳定收入群体 。
还有一种 ， 现金储备起码能覆盖3年还贷周期的投资客了 。
哎 ， 不是说一年就可以了吗？
因为所谓刚需就是选择有限的人 ， 那么所有逻辑出发点就是在有限盘子资源最大化 。
而投资客是要考虑回报周期和成本平衡 ， 3年是目前所有楼市周期中一个比较平均的收益回收闭环时段 。
当然 ， 还有更极限的 ， 最后一种就是所谓吃土买房了 ， 整个做成负的现金流了 。


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