疫情■第三批疫情防控复工复产律师公益法律服务指导案例公布( 七 )
协商处理地产商铺租赁纠纷解困境
【关键词】租赁纠纷不可抗力
【案情概况】
重庆某地产公司(以下简称“地产公司”)受疫情影响 ， 自持商铺的大部分租户在2020年2月至3月未能正常经营 ， 经公司与承租商户前期协商 ， 承租商户可延迟一个月支付租金 。 截至2020年3月初 ， 仍然有不少承租商户未能足额支付租金 ， 并且要求地产公司减免2020年第一季度全部租金 ， 双方产生严重分歧 ， 经当地派出所多次调解仍未达成一致意见 。
重庆中启律师事务所向导律师接到地产公司咨询后了解到 ， 双方主要矛盾在于是否应该减免2020年第一季度的全部租金 。 承租商户认为 ， 自2020年1月新冠肺炎疫情爆发起 ， 各商户均应政府要求停止营业 ， 由于停业属于政府强制性要求 ， 故不应承担房租 。 而地产公司则认为 ， 其已考虑新冠肺炎疫情影响允许商铺迟延支付租金 ， 但不能因此减免第一季度全部租金 ， 商铺租金是其偿还银行贷款利息的主要来源 ， 若商户不缴纳租金 ， 地产公司将面临银行贷款利息支付逾期风险 ， 一旦影响其银行征信记录 ， 公司其他贷款可能产生连锁反应 ， 对公司影响巨大 。 针对双方的矛盾焦点 ， 中启所向导律师向双方详细解释了相关法律规定、司法解释 ， 并结合相关判例和疫情期间相关政策文件 ， 提出3点意见 ， 得到双方认可 。
一是承租方与出租方是合作伙伴而并非对立关系 ， 在疫情时应当相互理解、共渡难关 。 双方可以通过协商 ， 尽量降低承租商户因疫情遭受的损失 ， 恢复正常经营 ， 同时也要确保地产公司按时支付银行贷款利息 ， 不影响其征信记录；
二是明确2020年1月新冠肺炎未爆发时应当支付的租金 ， 以及疫情后期商铺正常经营后应当支付的租金 ， 属于承租商户应当正常依约缴纳的租金 。 双方就租金问题发生争议的期间是商铺受疫情防控措施影响没有正常营业的时间段 ， 即2020年2月初至2020年3月中旬 ， 约一个半月 。
三是本次疫情对承租商铺构成不可抗力 ， 对受疫情影响无法正常营业期间的租金应当考虑予以减免 。
基于上述3点共识 ， 向导律师与地产公司、承租商户进行了充分沟通协商 ， 促成地产公司与大部分承租商户签订了《商铺租赁补充协议》 ， 主要内容包括：
一是对承租商户受疫情影响无法正常营业的1个半月的租金予以部分减免 ， 具体操作上 ， 由承租商户在规定期限内一次性支付5个月租金 ， 享受6个月租期 ， 并减免因逾期支付租金产生的所有违约金 。
二是对于一次性支付5个月租金确有困难的商铺 ， 协助其向银行申请贷款 。
三是对于不同意上述两种方案的承租商户 ， 与地产公司另行单独协商 。
补充协议签订后 ， 承租商户通过各种途径陆续足额缴纳了5个月的租金 ， 地产公司收到的租金足以偿还其第一季度银行贷款利息 ， 该起群体性租赁纠纷得以圆满解决 。
【案例评析】
本案是律师通过促成争议双方友好协商 ， 依法化解疫情引发的租赁纠纷的案例 。 受疫情影响 ， 租赁纠纷多发易发 ， 特别是像本案涉及承租商户众多 ， 双方各执一词、分歧严重 ， 如不能及时化解很可能引发群体性事件 。 本案中 ， 律师秉持定分止争的理念 ， 优先采取调解、协商的方式化解矛盾 ， 不仅向当事人解释法律规定 ， 更注重引导双方当事人树立合作共赢的意识 ， 通过准确研判承租方与出租方的争议焦点和利益关注点 ， 寻求易被双方接受的解决方案 ， 最终促成双方签署补充协议平息纷争 ， 有效维护了承租方与出租方利益 ， 并且为双方当事人在疫情后继续开展良好合作奠定了基础 。
律师公益法律服务案例之八
调处租赁纠纷 帮助台资企业有序复工
【关键词】租赁纠纷台资企业
【案情概况】
青岛某台资商业综合体嘉年华公司 ， 主营奢侈品牌和折扣商品 ， 并有影城、餐饮、文化和儿童游乐场 ， 采用商铺出租、收益提成、统一管理的经营模式 ， 是青岛标志性企业之一 。 受新冠肺炎疫情影响 ， 商场运营产生巨大压力 ， 面临疫情防控、资金周转、商铺诉求等多方面问题 。 为此 ， 该商场向国浩律师(青岛)事务所寻求帮助 。
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