江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

『《浙商》杂志』长租公寓的裂缝被越砸越大……，独家调查|蛋壳公寓连栽跟头( 二 )


前段时间 ， 蛋壳公寓公布了2019年第四季度及全年业绩 。
【『《浙商》杂志』长租公寓的裂缝被越砸越大……，独家调查|蛋壳公寓连栽跟头】蛋壳公寓自2015年创立 ， 创办时运营房源只有2000多间 ， 到2019年12月31日 ， 蛋壳公寓的公寓数量达到43.83万间 ， 扩张的速度堪称疯狂 ， 五年时间扩张160多倍 。 以规模来看 ， 蛋壳公寓牢牢占据长租公寓市场第二的宝座 ， 仅次于自如 。
从收入数据来看 ， 2019年蛋壳公寓同比增长166.5%至71.29亿元 ， 翻倍增长的收入 ， 显然是快速扩张带来的 。
对于业绩表现 ， 蛋壳联合创始人兼CEO高靖对外表示：“我们对本季度以及全年的进展感到非常满意 。 ”
看到这里 ， 采访人员不禁缓缓打出一个问号 ， 这熟悉的节奏 ， 怎么和隔壁的瑞幸咖啡如此相似 。 明明是连年亏损 ， 怎么还“满意”上了？
再仔细看看蛋壳公寓的业绩报告 ， 2019年去年收入71.29亿元 ， 有九成来自租金收入 ， 占64亿元 ， 但是 ， 2019年蛋壳公寓的租金成本由2018年的21.71亿元大增194.74%至63.99亿元 ， 在整体营运开支中占62.3% 。 此外 ， 加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用 ， 蛋壳公寓在2019年的营业成本达到102.76亿元 ， 比2018年的38.93亿元大增163.96% 。
这说明蛋壳公寓的高营收 ， 是靠高成本换来的 。 由于持续的营业成本高于营业收入 ， 蛋壳公寓已经连续三年处于净亏损状态 。 数据显示 ， 2019年蛋壳公寓净亏损34.37亿元 ， 净利润率为-48.2% 。
据招股书显示 ， 2017年-2018年 ， 蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元 。 加上2019年度34.37亿元的净亏损 ， 蛋壳公寓在过去三年累计亏损已突破50亿达到50.79亿元 ， 且亏损态势连年走高 。
根据蛋壳公寓自披露数据显示 ， 其三年的现金流都是负数 ， 花钱速度根本就赶不上赚钱的速度 。
蛋壳CEO口中的“满意”也并没有得到资本市场的认可 ， 蛋壳公寓在今年1月份赴美上市 ， 发行价13.50美元 ， 发行当天就破发 ， 此后股价接连下跌 ， 瑞幸事件持续发酵后 ， 两个月内跌去了56.67% ， 股价“腰斩” 。
根据天眼查数据 ， 蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮 ， 融资金额超过70亿元 ， 背后不乏蚂蚁金服、老虎环球等知名投资者 。 如今这么庞大的资金也快满足不了这头饥饿的巨兽了 。
『《浙商》杂志』长租公寓的裂缝被越砸越大……，独家调查|蛋壳公寓连栽跟头
文章图片
蛋壳揭开长租公寓的伤疤
现在的蛋壳公寓就像在走钢丝 ， 稍有不慎 ， 就有负面 。 在疫情影响下 ， 租客流失、租金下跌的矛盾在加剧蛋壳公寓的惨烈 ， 披露2019年业绩之后 ， 蛋壳公寓又被爆出陆续和房东解约 ， 并要求租客退租或换租的消息 。
蛋壳公寓的盈利模式主要是以二房东角色带来的租房成本和租金之间的差价 。 但是 ， 2018年 ， 蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月 ， 而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月 ， 每间房的收益减少131元/月 。 2020年 ， 这个数字显然还会更低 。
在这种情况下 ， 蛋壳的糟心事儿就没停过 ， 疯狂扩张后的蛋壳公寓 ， 尚未进入理想中的“规模效应” 。 而蛋壳公寓的现象并不是个例 ， “跑马圈地”的长租公寓行业 ， 高杠杆、前期烧钱、高成本运营、盈利模式不成熟等问题一直是行业隐疾 。
长租公寓的运营商有两种：一种是房企自有项目转做长租公寓 ， 或者是运营商重金收购持有运营；另一种则是蛋壳、自如这类二房东的模式 ， 不管是哪一种运营商 ， 都会对持有的房源进行简单装修装配后对外出租 ， 两种运营商在面对资金问题时的抗压能力显然不同 ， 背靠房企的运营商因为自持房产 ， 避开了前期烧钱抢房源的环节 。
而蛋壳公寓们 ， 靠着烧钱补贴的模式做大 ， 抢占房东和租客的资源 ， 最后就像房产版的“瑞幸咖啡” ， 倒在烧钱的路上 。


推荐阅读


上一篇：乐居财经■快讯：泰禾集团被列为失信被执行人

下一篇：[我的第一部5G手机]标配“超大杯”iQOO Neo3全系采用“3+2旗舰至尊套餐”