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深圳豪赌楼市调查：年费两千■深圳豪赌楼市调查：年费两千 大V建群教套经营贷炒房( 二 )


抗疫专项贷款的一大特点是“便宜” 。 根据央行此前公布 ， 已推出至少千亿级的优惠利率贷款 ， 加上财政部等明确按实际贷款利率再给予一半的贴息 ， 获得该贷款的部分企业实际融资成本仅约2% 。 采访人员采访多家银行了解到 ， 正常房抵经营贷的利率参照最新LPR报价 ， 有的银行在该基础上再加点 ， 以4月最新报价看 ， 1年期利率为3.85% 。
“经营贷一年一归本 ， 也就是说 ， 假设你借100万元 ， 每年都要还一次本息 ， 下一年再贷出来 ， 最长期限6年 。 按LPR计算每年是3.85万元的利息 ， 平均到每个月是3200元左右 。 经营贷已经比其他贷款利率低 ， 如果有贴息就更便宜了 。 ”一位国有大行信贷人士称 。
中介鼓吹疫情下投房产 ， 经营贷额度高但银行关不易过
套出资金再入楼市 ， 赌的是房价还会上涨 。
“在深圳买套民房都比在其他城市买商品房强 。 ”在深圳做了20年房屋中介的阿泽称 ， 近期毗邻深圳的惠州打出特价 ， 原来要求首付三成的房子 ， 有的开发商给垫资两成 ， 购房者付一成就可以买 ， 原因是开发商资金回笼不了 ， 就算不赚钱也愿意 。 而和惠州交界的深圳房价 ， 仍保持在4万元上下不回落 。
阿泽称 ， 3月、4月的楼市成交量已有所恢复 ， 虽然还没回到疫情前的规模 ， 不过有一些商户可能经营不下去了 ， 有很多人压低价格卖房变现 。 “今年你有资金又没地方投的情况下 ， 可以投房地产 。 ”
阿泽笃定 ， 深圳房价不会被压下来 ， 而且成交率会比以前更好 。 其推荐理由包括深圳靠沿海地带的工厂基本都靠外贸 ， 现在国外疫情更严重 ， 这些外贸工厂九成以上都是停工状态 ， 暂时会停到八九月份 ， 还可能更久 。 此外 ， 还有很多线下培训班 ， 因为改线上授课都关了 ， 餐厅盈利情况也堪忧 。 投入经营的回报率低 ， 不如就往房地产投 。
实际上 ， 随着疫情渐远 ， 深圳楼市已率先爆发 。 3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米 ， 环比上升0.95% 。 其中 ， 宝安成交均价为65031元/平方米 ， 环比上升1.21% ， 涨幅最大 。 在业内看来 ， 深圳楼市这轮热潮 ， 除了个别卖家、中介人员参与市场炒作外 ， 消费贷、房抵经营贷资金违规流入房地产市场也是一股很强的助推力 。
至于经营贷只能由公司申请 ， 个人怎么办到？阿泽表示并非难事 。 他告诉采访人员 ， 不管是有限公司还是个体 ， 成为一家公司法人都不难 ， 直接在深圳工商行政管理局官网上就可以申请注册 ， 地址填到深圳某小区、某写字楼 ， 然后打一笔注册金到公司账户 ， 锁定三个月后拿走 ， 再把整套流程走完就可以 。 阿泽称 ， 一部分公司都是空壳 ， 工商局可能会抽查一部分 ， 比例大概在1/10 。
“注册资金有一千万元的话 ， 贷出一两千万元都有可能 。 ”他透露 ， 如果做抵押贷款时想多贷出一些资金 ， 给第三方评估公司点“好处费” ， 让他们适当做高抵押资产的估值就可以 。
不过 ， 这一关似乎并未如中介所言易过 。
采访人员采访了解到 ， 经营贷额度相对更高 。 深圳一家国有大行的信贷人士告诉采访人员 ， 该行房屋抵押贷款分两种 ， 一种是企业经营贷 ， 贷款上限是500万元 ， 要求申请者必须名下有公司 ， 是公司法人 ， 同时银行会看公司经营范围、供销合同等；另一种是消费贷 ， 贷款上限200万元 ， 需提供资金用途材料 ， 如购物发票等 。 两种贷款的额度上限均不得超过房屋净值的7成 。
另一家国有大行信贷人士称 ， 该行房抵经营贷额度上限是1000万元 ， 申请者必须是公司法人或股东才可以 ， 同时要提供流水账单 ， 额度至少是贷款额的两倍 。 如贷款100万元 ， 需要提供公司200万元流水 。
不同地区、不同银行执行标准略有差异 。 北京一家国有大行信贷人士称 ， 该行已暂停房屋抵押贷款；另一家国有大行信贷人士介绍 ， 房抵贷资金都直接打到第三方账户 。


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