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[绿城中国]中交地产：业绩不济 利润下滑 代建能否成为“翻身利器”？( 二 )


与此同时 ， 中交地产还面临着同业竞争的尴尬局面 。 中交地产的控股股东中交房地产集团（以下简称“地产集团”）官网信息指出 ，地产集团控股绿城中国和中交地产两家上市公司 。
地产集团的地产平台并不仅此而已 。 天眼查信息显示 ， 除了两大上市公司外 ， 中交房地产集团还控股中住地产、中房开发等公司 。
虽然根据年报信息 ， 地产集团表示 ， 在2021年底前 ， 采取现金收购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产深度融合 。 并且承诺 ， 旗下房地产业务整合前 ， 公司将协调绿城中国和中交地产之间实现差异化经营 。
中交地产的同业竞争问题仍旧备受投资者关注 。 有投资者在给董秘的留言提问中表示 ， 中交房地产集团的同业竞争是限制中交地产发展的主要原因 。 2019年年报也指出 ， 中交地产多次在调研时被问及同业竞争的解决情况 。
冲规模 押宝代建
一方面 ， 为了“千亿目标” ， 中交地产大举拿地为冲规模做准备；另一方面中交地产还在寻找新的业绩增长点 。
年报显示 ， 2019年中交地产新增土地15宗 ， 计容建筑面积229.54万平方米 ， 土地购置总价款181.59亿元 ， 其中权益价款达118亿元 。
即便是高价土地中交地产也绝不手软 。 2019年12月11日 ， 中交地产以19.31亿元拿下昆明呈贡区地块 ， 溢价率高达95.98% 。
伴随水涨船高的是中交地产的现金流压力 。 2019年 ， 中交地产经营活动产生的现金流量净额由正转负 ， 为-46.12亿元 ， 同比下滑179.56%；2019年末中交地产一年内到期的非流动负债44.71亿元 ， 同比增长35.08% 。
年报也指出 ， 近年来随着经营规模逐步扩大 ， 中交地产现阶段资产负债率较高 ， 偿债压力可能较大 。2019年 ， 中交地产净负债率约为84.92% ， 明显高于其他央企 ， 2019年保利置业、华润置地、中海地产的净负债率分别为56.9%、30.3%、33.7% 。
此外 ， 2020年4月8日 ， 中交地产发布公告 ， 2020年前三月累计新增借款88.48亿元 ， 占2019年末净资产141.31% 。
重资产的房地产业务上“花钱如流水” ， 中交地产将算盘打到了轻资产上 。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网 ， 越来越多的房企入局代建 ，是看中了代建低投入、驱动高、销售规模和获取自身高ROE来优化报表的红利 。
回到中交地产后 ， 李永前大刀阔斧开展改革 ， 提出“六个一工程”战略 ， 大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务 。
2020年1月 ， 由中交地产100%控股的北京联合置业与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签订项目委托管理服务协议 ， 中交地产的代建业务开始“小试牛刀” 。
2020年3月13日 ， 北京联合置业更名中交房地产管理集团 。 中交地产表示 ， 此次更名是中交地产“六个一工程”战略落地的重要举措 ， 对于中交地产轻资产板块新航道业务开拓有重要意义 。
柏文喜向财经网分析 ， 中交地产在央企地产企业中始终不温不火 ， 新领导上任且从绿城归来后 ， 希望借鉴绿城代建业务的经验以更少的资源投入来上规模 ， 所以代建业务是中交地产摆脱资源约束实现规模跃进的战略选择 。
数据显示 ， 2019年绿城中国以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售面积约505万平方米 ， 合同销售金额664亿元 。 此外 ， 2019年绿城中国新增代建项目72个 ， 合计代建项目260个 ， 总建筑面积约6754万平方米 ， 预计总可售金额约3689亿元 。
此外 ， 2020年2月28日 ， 绿城中国旗下代建公司绿城管理向港交所提交招股书 ， 申请上市 。
在绿城呆了5年之久的李永前见证了绿城代建的迅速成长 ， “肥水不流外人田” ， 李永前试图将这份经验“引流”中交地产 。


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