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[绿城中国]中交地产：业绩不济 利润下滑 代建能否成为“翻身利器”？


都说“新官上任三把火” ， 2019年中交地产“换帅”后 ， “这把火”却没能如愿烧起来 。
都说“新官上任三把火” ， 2019年中交地产“换帅”后 ， “这把火”却没能如愿烧起来 。
2019年7月23日 ， 中交地产发布公告 ， 经第八届董事会第十七次会议决议 ， 同意聘任李永前为公司总裁（法定代表人） ， 董事候选人 。 李永前 ， 这位曾今的中交老将 ， 在绿城中国呆了五年后 ， 重新返回中交 。
“回家”后的李永前立下“军令状” ， “2019年冲刺350亿 ， 2020年冲刺500亿 ， 2023年远在千亿之上 。 ”
不过 ， 换帅后的首份成绩单却并不尽如人意 。 2019年中交地产全口径签约销售金额293.87亿元 ， 仅完成了350亿元销售额的83.96% 。
2017年中交地产立志“央企前三”的豪言壮语还犹在耳旁 。 然而2019年保利发展销售额4698亿元、中海地产销售额3387.4亿元、华润置地销售额2425亿元 ， 央企前三甲的位置不曾动摇 ， 却将中交地产远远甩在身后 。
频频换帅 ， 增收不增利
年报显示 ， 2019年中交地产实现营业收入140.63亿元 ， 同比增长57.16% ， 归属于上市公司股东净利润5.43亿元 ， 同比下滑33.01% 。
净利润下滑的大背景是 ， 自2017年以来中交地产频频换帅 。
2017年12月 ， 吴文德辞去中交地产董事长一职 ， 由蒋灿明接任；2018年5月 ， 杨剑平辞去中交地产总裁一职；2018年9月 ， 空缺了4个月的总裁一职被耿忠强补位 。 2018年末 ， 中交地产换届 ， 赵晖出任董事长一职 。
不过 ， 2018年上位的耿忠强和赵晖很快又被换下 。 2019年7月 ， 在总裁位置仅坐了10个月的耿忠强辞去该职务 ， 由李永前接任；2019年的最后一天 ， 赵晖辞去中交地产董事长一职 ， 任职1年零3个月 。 随后 ， 董事长一职也由李永前接替 。
接连动荡后 ， 李永前接下“烫手山芋” 。 重返中交地产的第一年 ， 就遇上了公司近三年来的首次净利润下滑 。 在此之前 ， 中交地产盈利增速明显 ， 2017年归母净利润6.17亿元 ， 同比增长432.5%；2018年归母净利润36.69亿元 ， 同比增长36.69% 。
为何2019年 ， 中交地产营业收入增速57.16% ， 净利润却不增反减？
2019年中交地产营业成本增加 ， 毛利率下滑 ， 盈利能力出现疲软 。 年报显示 ， 2019年中交地产土地成本49.31亿元 ， 较2018年的20.42亿元 ， 增长141.52% 。 这也是所有营业成本中增速最为明显的一项 。 与此同时 ， 2019年中交地产的房地产销售额毛利率下滑超5个百分点 ， 仅为25.01% 。
更加值得一提的是 ， 作为中交地产主营业务的房地产开发 ， 盈利能力一直欠佳 。 2016年以前 ， 中交地产扣非净利润从未突破一亿元大关 ， 2017—2019年 ， 中交地产分别实现扣非净利润1.64亿元、2.86亿元、2.59亿元 ， 在净利润总额中占比较低 。
“被偷走的”净利润
雪上加霜的是 ， 赚钱能力削弱的同时 ， 中交地产的净利润还被“蚕食”超过一半 。
年报数据显示 ， 2019年中交地产的少数股东损益为5.79亿元 ， 略高于中交地产的归母净利润5.425亿元 。
少数股东损益指的是公司合并报表中子公司其它非控股股东享有的损益 ， 需要在利润表中予以扣除 。 而中交地产过高的少数股东损益或许受到权益销售占比不高的影响 。 2019年中交地产全口径签约销售金额293.87亿元 ， 权益口径签约销售金额192.26亿元 ， 权益销售占比65.42% 。
此外 ， 2019年 ， 中交地产资产减值损失4.22亿元 ， 信用减值损失1.29亿元 ， 两项减值合计“蒸发”了5.51亿元净利润 。
2018年末 ， 中交地产的资产减值准备余额为9052.8万元 ， 尚未过亿 。 而至2019年末 ， 这一数字翻了5倍不止 ， 增至5.26亿元 。 这一增长又主要来源于存货跌价准备的4.21亿元 。 其中天津香颂理想花园跌价准备1.82亿元 ， 重庆中交漫山跌价准备1.16亿元 。 此外 ， 嘉兴、武汉、青岛、长沙等地项目均存在不同程度的跌价准备 。


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