土地■上市房企土储分析及2020年拿地策略
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摘要
全国土地市场热度区域分化明显 ， 一线城市土地楼面价、溢价率呈现上涨趋势；二线城市开发商拿地热度未减；三四线城市土地市场流拍走高 。 房企2020年拿地持谨慎积极态度 ， 择机新增土地储备 ， 并寻求多模式、多渠道拿地 。
每年的3—4月是房企年报季 ， 房企的土地储备储备数字和新一年的拿地计划 ， 是大家最为关心的问题之一 。 因为土地储备之于房企 ， 代表着未来可持续发展的潜力 ， 同时通过新增土地储备规模及结构变化 ， 还能分析出房企投资策略 ， 洞察市场先机 。
最近随着国内疫情得到有效控制 ， 一线城市及部分二线城市的土地市场触底回暖 ， 甚至不乏有地王重现 。 哪些房企在大力度逆势攻城略地 ， 原因何在？哪些房企在有选择性地战略补仓？
一、上市房企土地储备规模分析
房企土地储备规模丰厚 ， 意味着后续发展有保障 ， 但房企土地储备过多 ， 特别是近几年新增的土地储备过多 ， 则意味着较多的资金沉淀 。 中房智库对已经发布2019年度业绩的50家上市房企的土地储备情况进行了梳理 ， 有如下发现：
2019年销售面积TOP10房企 ， 除了金科股份(000656,股吧)和建业地产外 ， 2019年末公司总土地储备面积均超过7600万平方米 。 其中1亿平方米以上房企有6家 。
2019年销售面积TOP11—TOP20房企 ， 2019年末公司土地储备面积基本在3800万—6900万平方米之间 ， 蓝光发展(600466,股吧)除外 ， 土地储备面积只有1772.5万平方米 。
2019年销售面积TOP21—TOP30房企 ， 2019年末公司土地储备面积大部分在2000万—3800万平方米之间 。 美的置业、中国金茂除外 ， 两者土地储备面积均超5000万平方米 。
2019年销售面积TOP31—TOP40房企 ， 2019年末土地储备面积大部分在1000万—2700万平方米之间 。 只有华发股份(600325,股吧)除外 ， 土地储备面积不到700万平方米 。
2019年销售面积TOP41—TOP50房企 ， 2019年末土地储备面积大部分在300万—800万平方米之间 。 但中交地产(000736,股吧)和合生创展集团除外 ， 前者2019年末土地储备面积为1466平方米 ， 后者高达3111万平方米 。
综上分析可以得出较为明显的结论：
1．部分房企的土地储备与其销售能力相比存在缺口 。 金科股份、建业地产、蓝光发展的土地储备面积与其销售能力相比明显不足 ， 即未来几年要保持稳定的销售 ， 必须要加大新增土地拓展力度 。 正荣地产、荣盛发展(002146,股吧)、华发股份、朗诗地产其次 ， 旭辉控股、招商蛇口(001979,股吧)、禹洲地产、合景泰富集团、弘阳地产、建发股份(600153,股吧)、当代置业、花样年控股、信达地产(600657,股吧)也要适当提升土地储备 。
2．部分房企销售能力明显偏弱 ， 应适当放慢新增土地储备速度或提升销售能力 。 偏离比较明显的包括美的置业、中国金茂、合生创展集团、保利置业集团 ， 其次是中交地产、佳兆业集团、越秀地产、北大资源 。
二、头部房企2020拿地计划
关于拿地计划 ， 各家房企在2019年年报或业绩发布会上都有相关阐述 。 可以分为四大派别 ， 或选择适度压缩规模 ， 或谨慎求稳 ， 或谨慎积极 ， 或乐观积极 。
1．规模压缩派
以恒大为代表 。 在3月底的2019年业绩发布会上 ， 恒大集团董事局主席许家印提出 ， 未来恒大将要严控土地储备规模 ， 接下来三年时间 ， 每年要降低约3000万平方米 ， 到2022年降低至约2亿平方米 ， 实现土地储备负增长 。
恒大计划压缩未来3年的新增土地规模 ， 一是源于降负债需求 ， 二是自身土地储备足够大 。 但是 ， 压缩规模不代表不拿地 。 进入4月份以来 ， 恒大连续在北京、广州、昆明、哈尔滨、成都、温州、重庆等一二线城市拿地 ， 不到一个月拿地金额已超过200亿元 。
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