土地■上市房企土储分析及2020年拿地策略( 二 )
2．谨慎求稳派
包括万科、融创中国、华润置地、旭辉控股、世茂房地产、雅居乐、中国金茂等房企 ， 2020年的拿地态度都是求稳 。
万科和旭辉控股都提出要保持“合理”的土地储备规模总量原则 ， 满足未来两到三年的开发比较合适；融创中国和雅居乐都强调要拿对地、拿好地；华润置地提出不抢高价地 。
3．谨慎积极派
碧桂园、龙湖集团、招商蛇口没有给出明确的拿地预算 ， 但都表示2020年拿地金额或将超过2019年 。
保利地产(600048,股吧)2020年拿地资金约提高200亿元 ， 正荣地产初步计划2020年拿地预算280亿元 ， 但在计划外若有好的项目不排除会增加预算 。
4．乐观积极派
中海地产仍未放弃对于拿地的进取 ， 2020年拿地投资预算为1400亿元 ， 同比增长23% 。 今年3月上旬还对外公布了一个“中原逐地 ， 海纳百城”的寻地合作计划 。
新城控股(601155,股吧)提出2020年预计投入1000亿元左右资金拿地 ， 对应新增3000亿—4000亿元的货值 ， 力争其中有1/5即700亿元左右的新增货值实现当年内入市 。
如前述分析 ， 土地储备厚度不足的蓝光发展提出公司拟订2020年度土地投资计划总额不超过400亿元（中指院数据2019年蓝光发展全年拿地金额303亿元）；荣盛发展披露2020年计划拿地1356万平方米 ， 相比2019年增38.5％ 。
金科股份表示坚持投资战略 ， 二三线城市为主 ， 一四线城市为辅 。 2020年一季度拿地积极 ， 公司新增土地26宗,计容建面302万平方米,合同投资金额109亿元 。
【土地■上市房企土储分析及2020年拿地策略】总结来看 ， 房企2020年拿地规划有两个共同的趋向：一是拿地模式和拿地渠道更加多元 ， 普遍表示加大收并购力度 ， 加大股权合作模式力度 ， 注重旧城改造、城市更新、产业拿地等多元拿地方式；二是注重重点城市的深耕细作 ， 偏向一二线城市拿地布局；三是拿地预算注重“以销定量” 。 比如奥园明确2020年拿地金额绝对不会超过全年销售额的三分之一这个“底线” 。 
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三、上市房企发展潜力分析
房企的土地储备面积决定房企未来是否有足够的资源进行开发 ， 决定销售增长的可持续性 。 但土地储备也不是越多越好 ， 要与自身的销售能力相匹配 。 一般认为储销比（总土地储备与年度销售面积的比值）系数越高 ， 土地储备越丰富 ， 更容易灵活应对市场变化跨越周期 。 
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中房智库梳理计算了50家上市房企的2019年末的土地储备倍数（=土地储备建面/本年销售面积 ， 也叫储销比） ， 大部分房企都在3—5之间 ， 属于比较稳健的范围 。 个别房企储销比大 ， 可能和其多年一二级联动开发积累有关 ， 或与其销售去化较弱有关 。
还有个别房企储销比较低 ， 比如蓝光发展、信达地产、华发股份、保利地产、朗诗地产 ， 这些房企2020年要加大土地储备力度 ， 才能保证未来两三年的开发所用 。
除此之外 ， 一般认为 ， 资本积累率（=期末归属母公司所有者权益/期初归属母公司所有者权益）也是评价房企发展潜力的一个指标 。 该指标越高 ， 表明企业的资本积累越多 ， 企业资本保全性越强 ， 扩大再生产能力和持续发展能力越强 。
另外 ， 销售增长率（=本年销售金额或面积/上年销售金额或面积） ， 也是反映房企发展能力的一个重要指标 。
综合来看 ， 储销比大、销售增长率稳定、资本积累率高的房企 ， 其未来发展能力越强 ， 反之越弱 。 当然发展能力指标只是评价房企的一个维度 ， 分析房企综合发展实力还要看营运能力、盈利能力、杠杆水平以及偿债能力等指标 ， 进行综合评定 。
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