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#时间财经#金地集团借新还旧埋隐患？债券风波后收监管函 有息负债近950亿( 二 )


#时间财经#金地集团借新还旧埋隐患？债券风波后收监管函 有息负债近950亿
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图源：金地集团债券募集说明书
据观点地产网此前报道 ， 金地这支长达20年的公司债为近期仅有的一家债券期限拟不超过20年的品种 ， “这显然是房地产企业在过去所不敢想的 ， 若回到房地产企业自身 ， 内地上市房企超过10年期的公司债券基本为零 。 ”据公告 ， 金地该支小公募债券分别在第3、6、9、12、15、18年末附加了发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权 ， 分别在第6、9、12、15、18年末附加发行人赎回选择权 。
但随后 ， 2月25日 ， 上交所对金地集团拟发行的110亿元小公募债券项目进行反馈 。 反馈意见主要有两点：一是关于其他应收款的细节补充 ， 另一个则是拿地资金的来源及合规性进行说明 。
上交所在反馈意见中对金地集团提出 ， 对主要往来款、未来回款安排及未计提减值准备提供相应依据 。 同时 ， 要求其披露其他应收款中非经营性占款的比例和形成原因 。
在2020年2月11日的募集说明书中 ， 金地对此说明表示 ， 公司其他应收款主要由往来款、保证金、押金和代垫款组成 。 历年财报显示 ， 2016 年末、2017 年末、2018年末和 2019 年三季度末 ， 其他应收款账面价值分别为206.97亿元、497.16亿元、637.42亿元和 811.57亿元 。 据2020年4月22日 ， 金地集团2019年年报显示 ， 公司其他应收款已上涨至1085.17亿元 ， 相比2016年末 ， 金地集团四年间其他应收款余额增加878.03亿元 。
此外 ，2019年金地集团应收账款为2.86亿元 ， 相比2018年的1.03亿元同比上涨176.66% ， 而应收账款占总资产比例也由2018年的0.04%上涨为2019年的0.09% 。 对此 ， 金地集团解释为商务服务应收款增长 。 至2019年末 ， 金地集团应收账款预期信用损失为1107.5万元 。
“企业在当前债券工作发行环境相对宽松的背景下 ， 以‘借新还新’的方式来降低融资成本 ， 有很强的降杠杆导向 ， 但显然会积累更多的债务 。 且随着企业规模越来越大 ， 应收款相应增加后 ， 需要企业及时收拢 ， 否则会造成周转难的问题 。 ”严跃进表示 。
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图源：金地集团官网
有息负债947亿
公开资料显示 ， 金地集团1988年初创于中国深圳 ， 1993年开始经营房地产业务 ， 2001年在上交所上市 。 此前 ， 金地与万科、保利、招商地产曾并称“四大龙头房企” 。
根据财报 ， 2019年金地集团累计销售额2106亿元 ， 营业收入634.2亿元 ， 同比上升 25.1% 。 2019年金地集团虽如期完成2000亿目标 ， 其与如今的头部房企已相差较远 。 公开资料显示 ， 2019年万科全年销售额6308亿元（营收3678.9亿元） ， 保利地产则为4618.48亿元（营业收入2359.34亿元） ， 招商蛇口最少 ， 但其销售额也超过了金地集团 ， 为2204.74亿元（营收976亿元） 。 另外 ， “后起之秀“碧桂园2019年公司合同销售金额达5522.0亿元 ， 总收入约为4859.1亿元 。
此前的2017年初 ， 金地集团提出“三年奋战2000亿“的目标 ， 但也就是在2017年 ， 金地集团营业收入大幅下滑32.15% 。 随后三年 ， 通过逆周期拿地、调整拿地结构、加大合作比例、提高周转效率等众多举措 ， 金地集团重启扩张之路 。
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图源：金地集团官网
2016年-2019年 ， 金地集团土地年度新增土储分别为533万方、1300万方、1100万方、1688万方 ， 土地投资额则分别为399亿元、1004亿元、1000亿元、1200亿元 ， 截至2019年末 ， 金地集团已布局全国61个城市 ， 总土地储备约5233万平方米 。 据观点地产网此前报道 ， 在2015年以前 ， 金地集团土地策略为顺周期拿地 ， 在2016年高点适当收敛后的2017年6月开始 ， 采取逆周期拿地策略 。 ”到2019年 ， 在受融资环境与政策环境等因素影响导致房企拿地减少的背景下 ， 金地集团加大力度获取土地储备 。 ”财报显示 ， 2016年全年其拿下的33宗土地 ， 首破千亿规模 ， 2019年金地集团共获取113宗土地 ， 销售额突破2000亿 。


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