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[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了

如何判断一个地方的房价涨跌？在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策 ， 中期看土地 ， 长期看人口 。
按此说法 ， 人口的多寡、人口流入的正负 ， 就是决定一个城市房价涨跌的最根本原因 。
如此 ， 我们做房产配置 ， 去买那些人口多 ， 人口持续流入的城市就好了？
实际上 ， 长期看人口 ， 看似简单的5个字 ， 里面隐藏着很多的细节和门道 。
人口越多的城市 ， 越值得买(300785,股吧)吗？
如是这样 ， 中国最值得买房的城市 ， 应该是重庆 ， 而不是北上深广 。 重庆的人口达到3102万 ， 当之无愧的中国城市人口之王 。
但是 ， 大家不要忽略了 ， 重庆的面积达到8.24万平方公里 ， 比海南加上台湾的面积还要大出一个宁波的面积 ， 而宁夏省的面积也不过是6.64万平方公里 。
实际上 ， 重庆城区的人口是1508万 ， 全国城区人口排第三 。 其中 ， 9大主城区人口仅为875万 。
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可想而知 ， 重庆的人口密度实际上是很低的 。
和重庆类似的 ， 还有一个城市——江西赣州 。 2019年GDP是3474亿 ， 排全省第2 。 人口981万 ， 全省排第1 ， 全国排前20 。 赣州人民是不是很兴奋？
同时 ， 2021年底赣深高铁又要开通 ， 赣州人民对赣州房价继续上涨是不是很自信？可你知道 ， 赣州的面积有多大吗？39379平方公里 ， 占江西省总面积的近五分之一 ， 比36193平方公里的台湾省还大 。
光看一个城市人口总量是不够的 ， 还得看这个城市面积有多大 。
而还有一些城市 ， 比如河南南阳 ， 人口1003万 。 山东临沂 ， 1125万人 ， 人口也是绝对排在全国前20 。 按照人口多寡决定房价论 ， 那这两个城市房产应该很有价值 。
但是这里会存在两个问题 。 一方面 ， 这个城市的总人口很多 ， 但是城区人口并不多 ， 更多人口分布在郊县 。 比如山东临沂 ， 建成区人口300万不到 ， 800万多人分布在郊县 。
另一方面 ， 虽说人口不少 ， 但常住人口却要少于户籍人口 ， 那说明什么？说明人口是流失的 。
比如河南周口 ， 2018年户籍人口有1149万 ， 但常住人口只有882万 ， 人口净流失266.9万 ， 人口流失总数排全国第二 。
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光看一个城市人口总量是不够的 ， 还得看这个城市城区人口有多少 ， 人口是净流入还是净流失 。
人口越少的城市 ， 就越没有购买价值吗？
如果答案是肯定的话 ， 那么有这么典型的三个城市：厦门、珠海、三亚 ， 说不通啊？
是的 ， 这三个城市的房价不仅很高 ， 都排在全国前10 ， 在过去10年的房产投资回报率也很高 。
截止2020年3月 ， 厦门新房房价35886元/㎡ ， 排全国第4 。 三亚新房房价35118元/㎡ ， 排全国第5 。 珠海新房房价26182元/㎡ ， 排全国第8 。
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而厦门的人口是429万 ， 珠海的人口是202万 ， 三亚的人口更少 ， 63万 。 这些城市 ， 人口排名在全国前100名都排不上 ， 那为何他们的房价能够排在全国前10？
人口的多寡只是一个总量指标 ， 关键还要看人口密度 。 珠海、厦门的人口密度都能排在全国前20 ， 尤其是厦门 ， 人口密度达到2054人/k㎡ ， 妥妥的全国前10 。
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一个城市整体的人口密度还不能最精准的说明问题 ， 深入点我们还要看建成区的人口密度 。
以厦门举例 ， 厦门新房房价均价是3.59万/㎡ ， 但是岛内新房平均价格去到5.5万/㎡以上 。
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