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[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了( 三 )


[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了
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同时 ， 广州高净值人群的人数也明显比北上深要少 。
根据2019年胡润财富报告 ， “高净值家庭”的标准是拥有千万人民币资产的家庭 ， 全国（含香港、澳门、台湾）数量达到198万户；
[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了
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通过高净值家庭城市榜单可看出 ， 北京的高净值家庭数是广州的4倍 ， 深圳也要比广州多出近6100户 。
二线城市房价 ， 由中产阶级决定
二线城市 ， 高净值人群相比一线城市就要少得多了 ， 从上面那张城市资金总量表就能判断得出来 。
真正托起二线城市房价的 ， 是那批比高净值人群资金实力要差些 ， 但是比普通人群资金收入又要强很多的中产阶级 。 以家庭为单位 ， 我们称之为中产家庭 。
根据2019年胡润财富报告标准 ， “中产家庭”标准是资产300万 ， 中国大陆中产家庭有3320万户 。 “富裕家庭“的标准是资产600万 ， 数量是392万户 。
一个城市的中产家庭或富裕家庭越多 ， 这个城市的房价大概率就会更贵 。
[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了
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（红框处的数字为600万人民币资产家庭数量）
以江苏举例 ， 江苏各城的房价高低 ， 基本上和600万人民币资产家庭的数量多少成正比 。
所以 ， 你千万别幻想哪一天成都、武汉的房价会超过北京、上海 。 除非是城市格局发生大洗牌 ， 产业和人口发生大迁徙 ， 不然这是一个零概率的事情 。
在此逻辑下 ， 二线城市的房价天花板是非常明显的 。
比如重庆的房价均价是1.28万/㎡ ， 二手房最贵也不过是2-3万/㎡ ， 最贵项目单价是平均房价的2.65倍 ， 差距不会太大 。
[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了
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长沙的新房均价是1.1万/㎡ ， 二手房房价最贵也不过是在2-2.7万/㎡之间 ， 最贵项目单价是平均房价的2.5倍 ， 差距也不大 。
[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了
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而一线城市最贵的房价相比城市房产均价 ， 至少是3倍以上 。
我们做过一个调查 ， 针对二线城市部分项目的房价涨幅做了统计 。 过去几年房价涨幅最好的 ， 实际上是那些偏刚需的项目 。 而那些豪宅项目 ， 大面积高单价的项目 ， 实际涨得并不好 。
很明显 ， 因为高净值人群不多 ， 豪宅得到的支撑比较乏力 。
所以 ， 投资二线城市 ， 千万别碰那些高总价的房产 。 超过1000万总价以上 ， 除了在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、苏州等这些城市 ， 其他城市就很难再有流动性 ， 买了你会睡不着觉 。
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三四线城市房价 ， 由大部分老百姓(603883,股吧)决定
同样是房子 ， 同样是钢筋水泥建造 ， 为何三四线城市的房价要比一二线城市便宜那么多 。 同等面积下 ， 用韶关武江区最好地段的10套房子 ， 换不到深圳南山区最好地段的1套房子 。
根本原因就是三四线城市大部分处在城市生态链的底端 ， 创造财富的能力也是处在底端 ， 收入要比一二线城市的低很多 。
三四线城市的房价未来还要持续上涨 ， 要求不高 ， 就看普通买房者多不多 。
而问题就恰恰出在这里 。 一方面 ， 大部分三四线城市的居民都是以当地人为主 ， 当地人有个特点：房子不管好坏 ， 但至少有房住 。 这就导致了他们没有太大的买房需求 ， 或者买房需求并不迫切 。
另一方面 ， 三四线城市的人口以本地人口为主也就算了 ， 而更惨的是 ， 这些人口还在流失 ， 而流失的那一部分 ， 很多都是那些年轻而富有创造力的劳动力 。


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