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[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了( 二 )


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4月22日 ， 上海泰鸣（99%概率是中骏集团马甲）以103.55亿竞得思明区一块地 ， 折合楼面价50598.5元/㎡ ， 溢价率43.8% 。 这是厦门首个破百亿的地块 ， 同时也是刷新了厦门总价和单价的地块 。
周边房价5-6万/㎡ ， 而楼面价就去到了5万 。 显然 ， 开发商对厦门岛内未来房价的预期非常高！
什么原因 ， 让厦门岛内房价居高不下？又能让开发商对厦门岛未来房价如此有信心？
岛内的人口密度 。 厦门岛有思明和湖里两个区 ， 158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一 ， 却聚集了厦门一半的人口 。
同时 ， 再加上岛内有着厦门最完善的配套设施 ， 最好的医疗和教育资源 ， 最舒服的居住环境 ， 使得厦门、乃至全福建的高净值人群都想在岛内拥有一套房子 。
有人口流入 ， 一定会对房价上涨起作用吗？
房价上涨长期看人口 ， 除了看人口的总数 ， 还看人口是流入 ， 还是流出 。
这是2019年 ， 中国人口净流入最多的十座城市 。
[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了
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杭州人口流入55.4 ， 排全国第一 ， 哪怕受疫情影响 ， 当下的楼市依旧火热 。
从18年人口净流入第一宝座跌落到19年第二名的深圳 ， 19年人口流入41.22万 ， 当下深圳楼市西部重点板块也相当火热 ， 导致深圳才刚刚经历过一场：房抵经营贷的内部自查 ， 自查后又没有发现房抵经营贷流入楼市的运动！
人口流入越多就一定会导致房价上涨吗？不一定 ， 比如人口净流入排第3的广州 ， 当下的楼市其实是比较疲软的 。
实际上 ， 人口流入只是一个房价上涨的基础 ， 流入的人口一定能买得起房吗？不一定 ， 所以还得看流入人口的质量 。 因为不同类型城市 ， 房价上涨对人口质量的要求不一样 。
换句话说：不同类型的城市 ， 房价是由不同人群决定的 。
一线城市房价 ， 由高净值人群决定
按照房价收入比 ， 最不值得买房的城市就是一线城市 ， 为何？因为房价收入比基本都是全国最高 ， 已经大大偏离了国际上制定的 ， 房价收入比在3-6倍的合理区间 。
[城市]房价上涨的核心逻辑，都在这里了
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深圳的房价收入比全国最高 ， 达到35.2 ， 什么意思？意味着深圳一个普通家庭不吃不喝需要35.2年才能在深圳买得起房子 。
照这个情况 ， 深圳的房价早就应该大跌了？为何却是越涨越高 。
很明显 ， 深圳的房产和普通人没有半毛钱关系 ， 深圳的房价是靠高净值人群给买起来的 。
只要深圳的高净值人群够多 ， 而且这批人群还在不断的增多 ， 房价就还会继续上涨 。
深圳房产的供需矛盾非常激烈 ， 真正的商品房只有185万套 ， 也是全国住房自有率最低的城市 ， 住房自有率只有34% 。
而很明显的 ， 在四大一线城市中 ， 广州房价是最低的 ， 3.26万/㎡ 。 很多人说 ， 因为广州有很多外围区域 ， 比如南沙、增城和从化等 ， 外围区域的成交价拉低了整体均价 ， 看似很有道理 。
但实际上 ， 北京上海难道就没有外围区吗？北京的外围区不比广州少 。
说白了 ， 还是因为广州的房价天花板太低 。
其次 ， 广州的房价上涨反应是四大一线城市中最慢的 。
以15年开启的这波房价上涨来看 ， 深圳是全国领头羊 ， 15年4月最先启动上涨 。 紧接着是15年底、16年初北京上海启动上涨 ， 而广州悠哉悠哉的 ， 到16年年底才反应过来 ， 房价上涨的反应速度比南京、合肥还慢 。
相比其他三个一线 ， 广州的房价不仅最低 ， 上涨的速度又是最慢 ， 什么原因？
问题就出在这里 ， 因为一线城市的房价 ， 是由高净值人群的购买力和数量决定的 。
广州的城市资金总量（金融本外币存款）要比北上深低得多 。 其中 ， 北京17.7万亿的资金总量 ， 是广州6.18万亿的近3倍 。 而深圳9万亿的资金总量 ， 比广州多出一个武汉的资金总量 。


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