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『地产深度报道』出资31亿港元，溢价超35％，新湖中宝变身绿城第三大股东( 二 )


事实上 ， 新湖中宝大手笔转让项目的举措 ， 从2019年年中就开始了 。
2019年7月 ， 新湖中宝以67亿元的价格打包出售了20宗地块给融创 ， 预计将产生约5亿元收益 。 同年12月 ， 新湖中宝公告称 ， 向绿城转让上海新湖35%的股权 ， 后者投入合计总额为36亿元的交易价款 。
由此粗略计算 ， 截至目前 ， 新湖中宝合计转让项目涉及资金约144亿元 。
如此频繁的出让动作 ， 使得新湖中宝被贴上“缺钱”的标签 。
3月17日 ， 穆迪将新湖中宝企业家族评级从B2下调至B3 。 穆迪助理副总裁、分析师杨昱颖表示 ， “评级下调反映了我们对经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧 ， 因为该公司未来12-18个月将有大量债务到期 。 ”
据穆迪披露 ， 截至2020年9月底 ， 新湖中宝到期债务高达228亿元 。 其已经偿还了2020年3月到期的7亿美元境外债券 ， 但是2020年9月仍有18亿元的境内债券可回售 ， 并在2021年6月底之前将有6.58亿美元的境外债券可回售和赎回 。 穆迪预计 ， 公司截至2020年9月底的现金结余129亿元 ， 加上其运营现金流 ， 不足以偿付这些到期债务 。
2019年11月6日 ， 标普便将对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面” ， 确认其“B”长期主体信用评级 。 《国际金融报》采访人员从标普方面获悉 ， 目前该评级并未产生变动 。
对于海外机构的评级 ， 上述接近新湖中宝的人士向采访人员表示 ， “对地产公司 ， 评级机构有一套模板 ， 新湖的销售收入没有那么高 ， 他们可能就会觉得有风险 。 ”
新湖中宝的销售确实持续低迷 。 据新湖中宝年报披露 ， 2015-2018年间 ， 其合同销售收入分别为109亿元、160亿元、132亿元、162亿元 。
这样的销售数据或可在一定程度上解释新湖中宝频繁的转让动作 。 亿翰智库方面向采访人员分析 ， 相较于新湖中宝的体量 ， 其土地储备明显过多 。
据新湖中宝披露 ， 2019年1-9月 ， 其实现合同销售收入100.4亿元 ， 合同销售面积63.36万平方米 ， 同比分别下降14.12%和13.88%；而截至2019年上半年 ， 其土地储备总建筑面积约2300万平米 ， 权益面积2200万平米 。
亿翰智库认为 ， 新湖中宝拿地历史较长 ， 成本相对较低 ， 还包括上海的5个旧改项目 ， 总面积180万平方米 。 自身开发必然导致包括资金等方面的紧张 ， 出让一部分可以缓解这种情况 ， 部分项目联合开发 ， 更容易实现共生增长 。
卢文曦也指出 ， 新湖中宝转让股权退出了几个大规模的项目 ， 后续不需要再投入 ， 并且随着项目的减少 ， 资金的回笼 ， 后续债务应该可以偿还 。


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