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「乐居财经」华夏幸福已发生关键变化

「乐居财经」华夏幸福已发生关键变化
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作者：老胡
地产还是不是一门好生意？
可以确定的是 ， 单纯赚取土地市场一二级价差的粗放模式 ， 无法进入下半场的竞争 。 不同赛道之间的差异会被放大 ， 但入场券都不再容易获得 。
差异放大的原因 ， 既有经济增长要素的改变 ， 带来的地产价值链重塑 ， 以及利润区被重新分配；也有不同赛道的管理团队 ， 因资源禀赋与能力圈的不同 ， 释放出的投资与运营收益差距扩大 。
这将带来资本市场给予相应的估值溢价或者折价 ， 传导的链条是：房企的价值被重塑 ， 管理者在财务侧上的反馈以及因此获得的估值溢/折价 ， 最后又因为房企自带的财务杠杆 ， 差异被进一步扩大 。
剩下的问题是 ， 高价值链究竟在哪里？
首先 ， 从需求端而言 ， 城市化进程是最大的增量市场 ， 这是行业的天花板 ， 也是价值链存在的宏观前提 。
但城市化也有结构分化 ， 我相信塔克拉玛干沙漠并不需要城市化 。 从人口流入来判断 ， 其他城市与核心城市的差距会愈加扩大 。
所以 ， 需求端上的分化 ， 更加凸显了核心城市的赛道价值 。
其次 ， 从业务特性来看 ， 价值链条越长的 ， 需要的复杂能力也就越多 ， 参与壁垒也就越高 ， 大部分对手无法进入 ， 只剩下头部玩家的机会 。
ToB地产毫无疑问拥有最长的价值链条 。
所以 ， 高价值链条就是：核心城市的ToB化 。 哪家房企在这条赛道上拥有领先的身位？答案显而易见：中国平安加持后的华夏幸福 。
壹
至于为什么？不妨先来看看2019年华夏幸福的财报 。
上周五财报发出之后 ， 27日的股价几乎被资金追至涨停 ， 资本市场的反应极其诚实又热烈 。
总结来说 ， 过去一年的华夏幸福 ， 做到了增收又增利 。 营业收入首次突破千亿关口 ， 达到1052亿元 ， 同比增加26%；归母净利润延续了20+百分点的增速 ， 为146亿元 ， 同比增长24% 。
净利润上 ， 华夏幸福取得了十年十倍的增速 ， 最近九年 ， EBITDA更是增长了接近12倍 ， 从2011年的20亿出头 ， 到2019年接近280亿 。
「乐居财经」华夏幸福已发生关键变化
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赚钱能力指标上 ， ROE依旧排在行业前十的第一分位里 ， 达到35.7% 。
回款能力也得到了进一步加强：全口径总回款同比增长了21% 。
不过 ， 优秀的财务表现 ， 无法完全解释资本市场的热烈反应 。 一个更为重要的原因是 ， 如果说贵州茅台是最大的白酒ETF（指数基金） ， 那么资本市场就把华夏幸福视作一只最有成长价值的ToB地产ETF 。
结果就是资金只要看好ToB地产 ， 就会买入华夏幸福 。
贰
还是回到最初的问题上来：ToB地产的赛道 ， 为什么是华夏幸福处于领先的身位？
先来分析ToB地产的打法 ， 其实并不复杂 ， 归根结底是左手产业园区 ， 右手商业地产 。
因为 ， 二者内在的商业模式极其相似：收入和利润的增长都是线性的 ， 类似搭积木 ， 越搭也就越高 ， 运营得越好 ， 对B端的溢价空间和粘性也就越高 ， 并不存在非线性的曲折发展 ， 周期性非常弱 。
而产业园区 ， 成建制的玩家本就不多 ， 华夏幸福与招商蛇口算是唯二的头部企业 ， 尤其是王文学一手打造的产业新城已经形成了规模效应 。 而产业新城 ， 既是华夏幸福的基本盘 ， 也是对C端孔雀城的销售保障 ， 更是利润的最大来源 。
为什么这么说？
2019年 ， 产业新城销售增长了19% ， 达到368亿元 ， 占比提升7个百分点 。 销售占比只有26% ， 却贡献了全公司52%的毛利润 。 整体44%的毛利率中 ， 产业新城业务贡献了68% ， 房地产业务占比33% 。
就财务数据而言 ， 产业园区这条赛道上 ， 华夏幸福拥有行业领先的赚钱能力 。
而且 ， 产业园区业务的价值链条 ， 比住宅地产要长得多 ， 复杂得多 。 能够赚到复杂的钱 ， 意味着团队的运营能力、产业协同、地方关系都有着较深的护城河 ， 新玩家要复制都不容易 。
更何况 ， 华夏幸福的产业新城已经呈现一个良好的梯队建设 。
在已启动的79座产业新城中 ， 72座已有产业项目签约落地 ， 66座已整体实现回款 ， 22座已进入成熟期 。 成熟期的标志是产业新城净现金流转正 ， 目前已经达到了22个 。
产业新城的净现金流不像公司 ， 一年可以正一年可以负 ， 通过良好的招商、运营和管理 ， 只要开始转正 ， 随后就回开始线性增长 。
叁
中国市场的商业地产 ， 目前顶端玩家是少数的几家港资和外资 ， 标杆如北京SKP、上海恒隆与一线太古里；其次就是吴向东之前缔造的华润系 。
随着2019年2月吴向东和俞建的加入 ， 华夏幸福也补齐了唯一短板：优秀的商业地产投资与运营掌舵人 。
如此一来 ， 王文学在北京掌舵产业园区与住宅 ， 吴向东在深圳坐镇商业地产 ， 一北一南双总部 ， 形成强力互补 。
王文学与中国平安对于地产市场的洞察是一致的：聚焦核心都市圈 ， 挖掘ToB地产的价值 。


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