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「物业」《北京市物业管理条例》今起实施 物业企业备战迎“大考”

本报采访人员 赵莹莹
项目经理3天内到街乡报到、物业合同在街乡备案、公共收益单独列账……最近几天 ， 东湖湾小区物业经理胡松一项一项检查着准备工作 ， 迎接《北京市物业管理条例》5月1日的正式实施 。 对物业服务企业来说 ， 这是一场新的“大考” ， “红黄牌”制度、定期公示制度、具体处罚措施等都在加强对物业服务企业的监管 。
引入广告用于电梯轿厢装修
两部同年代的旧电梯 ， 一部电梯轿厢表面已见划痕 ， 一部电梯轿厢表面如镜子一般光亮 ， 轿厢灯光也更为柔和 。 “这是我们给业主展示的装修样板 。 ”胡松说 。
东湖湾西区建成已有11年 ， 西区11栋楼内的电梯轿厢“容貌”已大不如前 。 怎么维护？“电梯轿厢装修不属于‘大修’范畴 ， 不可以动用专项维修资金 。 ”胡松说 ， 条例起草、征求意见时给了项目灵感 ， “可以‘以业养业’ ， 引入电梯广告 ， 再将广告收益用于电梯轿厢的装修 。 ”
2019年 ， 项目部邀请东湖湾西区的业主 ， 以楼栋为单位 ， 向业主讲述引入电梯广告用以装修轿厢的想法 ， 征求业主的意见 。 经过初步沟通 ， 大家都同意这一想法 。 “我们测算过 ， 每部电梯每年的广告收益能有6000元 ， 刨除能耗成本和管理成本后 ， 3年的广告收益就能装修一部电梯轿厢 。 ”胡松说 ， 5月1日条例正式实施后 ， 项目部便计划启动业主表决程序 ， “我们也按照条例规定修改了部分规章制度 ， 将公共收益单独列支变为公共收益单独列账 。 ”
综合执法机制进了社区
“物业服务企业的‘春天’要来了！”这是条例表决通过时 ， 采访人员在朋友圈中看到的一句话 。 在长城物业北京物管分公司总经理张永谦看来 ， 条例解决了过去《北京市物业管理办法》规定不明确的问题 ， 对物业行业确实是重大利好 。
张永谦列举 ， 条例推动建立了综合行政执法机制 ， 由街乡根据行政执法事项清单依法行使行政执法权 。 这样 ， 诸如业主私搭乱建、占用消防通道、侵占绿地停车等违法违规行为 ， 就可由相关部门进社区执法 。 条例也厘清了专业运营单位与物业企业之间的相关责任界定 ， 明确物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业的相关管线及设施设备发生故障、不能正常使用的 ， 由专业运营单位承担维修及养护责任 。
“物业管理委员会这一新事物的出现 ， 也有利于社区的长期健康发展 。 ”张永谦提到 ， 长城物业在北京服务着72个住宅小区 ， 其中有业委会的小区仅30% 。 许多涉及到需全体业主表决的事件 ， 如审核专项维修资金使用方案等 ， 就无人牵头 ， 物业企业常常需要请居委会来牵头 。 “物业管理委员会的成立将会有效弥补业委会的部分职能 ， 在业主与物业企业间搭建起良性沟通机制 。 ”
严格公示制度便于业主监管
有利好 ， 也有压力 。 条例中对物业服务企业也提出了新的监管要求 。 比如 ， 市住建主管部门将根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况 ， 对物业服务企业实施分类监管 ， 建立激励和惩戒制度 ， 也就是“红黄牌”制度 。 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏 ， 如实公示、及时更新包括物业服务标准、物业收支情况等八大类信息 。 原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接；拒不退出物业管理区域的 ， 自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款 。
“条例规定的物业企业必须公示的内容与过去相比有很多增加 。 ”北京物业管理协会法务部主任刘立华表示 ， 由于物业管理长期存在信息不对称的问题 ， 造成业主对物业企业的不理解、不信任 。 过去虽然有对物业企业公示物业费收支情况的规定 ， 但很多业主反映看不到 ， 同时业主关心的公共收益问题的公示情况也不理想 。 新规有利于对业主知情权的保护 ， 也方便业主监督物业企业的服务 ， 有助于避免一些与此相关的物业管理纠纷 。


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