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『业主』物业费由市场调节 调整须和业主协商( 二 )


同时 ， 他认为 ， 物业管理委员会可以成为物业公司与小区业主加强沟通的桥梁 ， 也可以监督物业公司提供物业服务质量的情况 ， 维护业主的利益 。
有业主疑惑 ， 物业管理委员会是否会取代业主大会和业委会？毕文强认为 ， 物业管理委员会绝不会抢夺业主的发言权 。 “这其实是从组织构建方面 ， 让属地政府和属地居委会更好地履行职责、发挥作用 ， 帮助业主更好地行使权利 。 ”
其指出 ， 物业管理委员会的优势在于 ， 为属地政府和居委会与业主之间建立了一个更好的沟通渠道 ， 在让辖区居民享有基本的安全保障、卫生保障和生活保障方面 ， 将会更高效 。 此外 ， 对于一些失管小区 ， 也将能够更多地吸纳属地街道和居委会方面的支持 。
焦点3
专项维修费不足首期筹集额30%应补足
解读：系操作性较强的续筹方式 ， 有利于保障住宅楼及共有设施维修
此次《条例》第八十一条到第八十六条 ， 用六条的篇幅对专项维修资金做出了规定 。
其中 ， 不仅明确了多种情形导致专项维修资金欠缺需要补足的情形 ， 还专门规定：专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的 ， 业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金 。
刘立华指出 ， 这一规定非常具有创新性和意义 。 “专项维修资金一定程度上可以说是住宅楼的治病钱 ， 随着住宅楼使用年限增加 ， 也会不断使用专项维修资金 ， 总有用完的时候 。 现在 ， 有些小区专项维修资金的剩余量已经很少了 。 但是 ， 专项维修资金急需筹集的问题还没得到有效解决 。 ”
刘立华表示 ， 这一条款为专项维修资金提供了一个操作性很强的续筹方式 ， 有利于保障住宅楼及小区内共有设施设备的维修 ， 也有利于维护业主的利益 。
焦点4
业主大会可通过住建部门投票系统表决
解读：解决业主组织共同决策的成本问题 ， 可通过“北京业主”APP表决
此次《条例》对业主大会和业委会的组成、产生 ， 以及相关权利和义务进行了明确 。
具体来说 ， 业主可以成立业主大会 ， 一个物业管理区域成立一个业主大会 。 业主大会可以决定选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格等事项 。 业主委员会执行业主大会的决定 ， 接受业主大会和业主的监督 ， 并履行召集业主大会会议 ， 代表业主与业主大会选聘的物业服务人等职责 。
毕文强指出 ， 此次立法对业主大会的规定在体例上有可取之处 。
例如 ， 《条例》规定业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式进行；采用互联网方式表决的 ， 应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行 ， 即可通过“北京业主”APP进行表决 。
“其实业主组织运行最核心的问题是组织成本的问题 。 近年来业主组织在成长过程中一直存在多人为公共事务进行共同决策时成本比较高的问题 ， 为了进一步便利业主组织进行决策 ， 让会议和表决可以通过互联网方式进行 ， 这是一个创新之举 。 ”毕文强说 。
此外 ， 《条例》明确业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决 。 毕文强指出 ， 这让业主组织在进行共同决策时有据可循 ， 能使业主的共同意志更科学有效地表达 ， 从本质上推动业主组织和物业、服务人之间关系的理清 ， 有利于维护双方的权利和义务 。
焦点5
小区停车位优先出售或出租业主
解读：多数小区存在停车位不足 ， 需更多配套规章管理
《条例》第八十八条规定 ， 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库 ， 应当首先满足业主的需要 。 用于出售的 ， 应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的 ， 应当提供给本物业管理区域内的业主使用 。 满足业主需要后仍有空余的 ， 可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人 。


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