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「雪球」基建类REITs试点来了，哪些股票的投资机会？( 二 )


举例来说 ， 我拥有这家店铺五年的收租权 ， 但租金需要去年后才能一次性给我 ， 共计100万元 。 而我现在急需用钱 。 此时我把它转让给你 ， 你按照7%的贴现率共计付给我70万元 。 把这个店铺的收租权改为高速公路的收费权 ， 其实情况也是类似的 。
用这种方式可以规避公募基金投资未上市公司或不动产的法律争议 ， 同时可以借助ABS的机制来进行合理估值 ， 降低交易成本 。
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REITs的推出对我们普通投资者的影响
网上有很多关于REITs的意义的高大上的表达 ， 我这里不赘述了 。 我就直接说说对我们普通投资者的影响吧 。
首先说一下对房地产市场的影响 。
很多人说了 ， 这不是基建类REITs吗？怎么和房地产又扯上了 。 我觉得其实大有关系 。 我们都知道地方政府财政严重依赖于卖地收入 ， 那么卖的这些地都用来干嘛了？其实都用来投资当地的基础设施了 。 而这些基础设施的投资周期很长 ， 回报很慢 ， 上面沉淀了大量的资金 。 这不但加大了地方的财政负担 ， 同时也使得地方债务负担很大 。 所以也使得地方政府都非常依赖于房地产市场 。
现在好了 ， 基建类REITs来了 ， 这些优质的基建类资产的收益权可以转卖给REITs了 ， 这样地方政府可以快速回笼资金 ， 债务负担是不是小了？基础设施投资的资金来源也更多了 。 这样对房地产的依赖也就大大减少了 。
不仅在政府层面如此 。 其实最近这十几年里 ， 老百姓手里都有了点钱 ， 但投资实业门槛太高 ， 投资股票都被套牢 ， 还是手里攥套房子最为保值 ， 顺便还能收收房租 。 再加上 ， 地方政府出于买地收入的考虑 ， 都在努力维护房价只涨不跌 。 这样的好生意 ， 也自然吸引了老百姓的投资眼光 。 换句话说 ， 中国老百姓的投资渠道比较少 ， 钱多了没地方去 。 现在REITs来了 ， 给老百姓多了一个投资渠道 。 REITs的投资收益率通常要高于债券类的收益 ， 而且门槛比较低 。
「雪球」基建类REITs试点来了，哪些股票的投资机会？
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你说 ， 一方面地方政府没有了维护房价的动力 ， 而另一方面老百姓也没有了必须配置房子的需求 ， 房价会不会更加回归理性呢？
我看很多人尽快放开房地产领域的REITs ， 但我自己感觉可能时间也未必合适 。 REITs投资的主要还是有稳定现金回报的资产 ， 国外REITs在地产领域主要也是投资商业地产 ， 而国外的商业地产的租金回报率比较高 ， 换言之 ， 就是商业地产的售价不高 。 这与国内其实大不相同 ， 国内大部分商业地产的售价很高 ， 租金回报率很低 。 如果REITs投资地产项目 ， 如果其主要来自于租金回报 ， 则这个回报率就太低了 ， 怎么会有人认购呢？而如果主要依赖于交易价格上涨 ， 而这不是鼓励炒房吗？也因此我觉得 ， 在国内商业地产及住宅地产租金回报率较低（换句话就是房价太高）的情况下 ， 估计不大会放开这块（担心房产炒作） 。
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再说一下对股市的影响
去年12月到1月 ， 当时大家都觉得牛市要来了 ， 于是千万人蜂拥入市 ， 股价大涨 。 创业板指数从12月到1月仅仅用了一个月时间就上涨了20% 。
「雪球」基建类REITs试点来了，哪些股票的投资机会？
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下面是中国建筑的走势 ， 你也可以看出 ， 不到一个月 ， 股价就上涨了20% 。
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下面是万科A的区间涨幅：
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国金证券这种规模较小的证券股肯定要反映一下：
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