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【中国财富网】大事件！五位权威专家深度解析公募REITs开闸( 二 )


可见 ， 如果底层资产优质 ， 辅以良好的运营管理能力 ， 基础设施REITs有望提供具吸引力的投资回报 。
04公募REITs和市场上的类REITs相比有什么区别？
部分投资者可能注意到了 ， 目前我国已经有一定数量的类REITs ， 德邦基金陈星德解释道 ， 市场上的类REITs和即将开闸的公募REITs的区别体现在三大方面 。
第一 ， 目前国内的“类REITs”以债务性融资为多 ， 一些类REITs并不完全持有物业的产权 。 此次《征求意见稿》要求基础设施基金必须持有基础设施项目公司全部股权 ， 通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权 。
第二 ， 目前国内的“类REITs”产品在投资者资格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制 ， 多数类REITs没有实现公开募集和公开交易上市 。 根据《征求意见稿》 ， 将试点的公募REITs是真正的可公开募集和上市交易的金融产品 。
第三 ， 在交易结构、运营管理、资产评估与估值、信息披露等方面 ， 公募REITs与类REITs也有明显区别 。
05公募REITs市场发展的关键点在哪里？
高和资本周以升表示 ， 中国的公募REITs市场建设是一个庞大的系统工程 ， 公募REITs开闸 ， 监管层是“在存在诸多限制条件的前提下 ， 做了一件了不起的事情” 。 他表示 ， 原始权益人/发起人、投资人和融资人三个参与方的协调是公募REITs市场发展的基础 。 在具体推进过程中 ， 资产估值定价、治理机制和配套融资工具完善则是三个关键点 。
首先 ， 资产估值定价是公募REITs的核心问题 。 在政策制定过程中 ， 监管层把保护中小投资人放在首位 ， 合理公允的估值是基础 。 《征求意见稿》参考了香港的基石投资人制度 ， 引入专业机构投资者参与战略配售 。
其次 ， 公募REITs的治理机制非常关键 ， 制度安排需要调动原始权益人的积极性 ， 也需要调动投资人的积极性 。
最后 ， 配套型融资工具非常重要 。 在投资人分红派息率一定的情况下 ， 低的融资成本将大大缓解REITs入池物业的估值压力 。 传统的基础设施融资主要靠银行贷款 ， 但是这不一定能完全适应REITs的要求 。 例如 ， 大部分传统银行贷款存续期间还本要求高 ， 这可能会削弱公募REITs的派息能力 。 周以升认为 ， 监管层在2016年未雨绸缪 ， 参考国际经验开创CMBS市场 ， 给市场提供了一个高效、低成本选择 。
06税收政策对公募REITs的发展将产生什么影响？
高和资本周以升认为 ， 税收优惠不是推行公募REITs试点的核心障碍 ， 然而长远规模化发展有赖于税收政策优惠 。
他认为 ， 中国公募REITs的税收涉及到重组期税收、持有期税收和交易期税收三个部分 。 目前试点方案采用“公募基金+ABS”的结构 ， 交易期的税收受益于公募基金的优惠政策 。 交易期间的税收可通过交易结构设计来缓解 ， 减轻公募REITs的估值压力 ， 最终将使基础设施的原始权益人受益 。 关于重组期税收 ， 某些特定持有结构的资产在重组时将会面临巨额的土地增值税和企业所得税等摩擦 ， 市场的发展壮大一方面有赖于交易结构的创新 ， 另一方面也需要逐步探索税收政策的进一步放松和创新 。 “整体来讲 ， 大家不要心怀顾虑 ， 对特定的持有结构的资产来讲 ， 税收问题不会成为实质性障碍” 。
07公募REITs发展对公募基金提出了什么要求？
德邦基金陈星德坦言 ， 公募REITs和一般的公募基金产品存在较大差别 。 例如 ， 一般公募基金产品讲究分散化配置 ， 要求“鸡蛋不放在一个篮子里” ， 而证监会在《征求意见稿》要求80%以上资产持有单一基础设施证券全部份额 ， 基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权 ， 并豁免了“双十“规定 ， 是“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”的概念 。 再如 ， 目前基金管理公司很少参与上市公司的主动经营管理 。 《征求意见稿》要求基础设施基金运作过程中 ， 基金管理人积极履行基础设施项目运营管理职责 ， 为此还需要配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员 。 此外公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性 ， 对于目前基金管理公司来说是一个全新的业务领域 ， 有着巨大挑战 。
不过 ， 陈星德认为 ， 公募基金的发展历史就是一部创新历史 ， 此次公募REITs政策和试点指引的出台过程 ， 多家公募基金也参与了研究、讨论乃至指引起草 。 他表示 ， 公募基金公司一定会积极准备 ， 以满足发行和管理公募REITs的各项要求 。
08公募REITs发展对证券公司提出了什么要求？
华泰证券资管崔春表示 ， 基础设施REITs是值得证券公司重点深耕的业务 。
公募REITs业务涉及券商的资管、投行、机构销售、财富管理等业务板块 。 崔春介绍 ， 从《通知》和配套发布的《征求意见稿》总体内容来看 ， 基础设施REITs的产品形态是公募基金投资资产支持证券 ， 属于典型的资产管理业务 ， 基础设施基金份额的定价和配售方式借鉴了股票IPO的机制 ， 基础设施基金份额的配售对象包括网下和网上投资人 ， 分别对应了证券公司的机构销售和财富管理业务线 。 由此看来 ， 证券公司的风控实力为基础设施REITs的主动管理能力保驾护航 。 发展基础设施REITs业务要求证券公司具备过硬的综合实力 ， 没有明显的业务短板 ， 还要求不同业务条线高效协同 。


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