【中国财富网】大事件！五位权威专家深度解析公募REITs开闸

2026-01-15

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》) 。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《征求意见稿》）。
根据《通知》，基础设施REITs聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
《通知》、《征求意见稿》发布，标志千呼万唤的公募REITs开闸。
公募REITs是什么？为何在当前推出这一资本市场创新举措？将进行试点的基础设施REITs收益与股票和债券相比怎么样？谁会投资基础设施公募REITs？哪些公募基金、证券公司能开展公募RETIs业务？公募REITs市场前景如何？
针对这些问题，中证君采访了五位积极推动公募REITs落地的权威专家，为大家揭开公募REITs的面纱。
关于基础设施公募REITs试点，你想知道的一切都在这里。
五位专家
申万宏源证券董事长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会主席储晓明；
华泰证券（上海）资产管理有限公司董事长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员崔春；
德邦基金总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问，公募REITs工作小组组长陈星德；
高和资本执行合伙人、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、商业不动产证券化小组组长、公募REITs工作小组核心专家周以升；
中国资产证券化分析网创始人、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问林华。
（下文出现时以“机构+姓名”来代指。）
什么是REITs？
REITs（RealEstateInvestmentTrusts）不动产投资信托基金1960年在美国产生，它的投资标的是不动产，大多数的REITs都在主流的证券交易所上市交易。它给了一般投资者以较低门槛参与不动产市场的机会。
美国REITs协会（Nareit）官网介绍，目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户401K投资REITs ，也就是说，大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs 。
01公募REITs是资本市场的重大创新。在当前的时点，推出公募REITs的意义是什么？
申万宏源储晓明表示，公募REITs开闸是落实金融供给侧改革、为企业降杠杆的重要举措。
为什么公募REITs可起到为企业降杠杆的作用？储晓明表示，在基础设施领域通过REITs产品向投资者募集资金，有利于为基建企业提供长期稳定的资金，提升该领域直接融资比例，促进相关行业去杠杆。其次，这是落实资本市场基础制度改革的重要举措。储晓明认为与再融资制度、创业板注册制、新三板一系列基础制度改革类似，公募REITs试点也是系统性基础制度改革的重要组成部分，同时，它的推出还是丰富资产管理市场产品类型的重要举措。
02公募REITs作为投资品具有哪些特征？
德邦基金陈星德表示， REITs主要收益来自于持有不动产的租金收入，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。
他认为，首先，海外市场的数据显示， REITs长期投资回报具吸引力。其次， REITs能提供稳定的分红。第三，上市REITs的报告和披露受金融监管机构、公认会计准则以及相关证券交易所监管。第四， RETIs和其他资产相关性低，在组合中加入REITs ，可分散风险。
收益与风险是一个硬币的两面。陈星德提醒， REITs投资包含以下风险，疲软的租赁市场、利率上升、不动产市场价格下滑、不利的资本募集环境、高负债水平、管理人相关风险等。
03海外市场REITs的发展情况如何？
中国资产证券化分析网林华援引彭博数据表示，截至2019年底，美国上市REITs规模约1.33万亿美元。截至2020年一季度末，美国对冲基金规模接近3万亿美元。美国上市REITs的规模约为对冲基金总规模的44% 。

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亚洲市场来看，截至2020年3月11日，日本上市REITs总市值1472亿美元，新加坡上市的REITs总市值717亿美元，中国香港上市REITs总市值也达到了335亿美元。
林华预计，若我国REITs市场发展规模与美国相当，那么我国REITs发行规模可以到达10万亿元人民币，这些优质资产为包括保险资管、社保投资等在内的长期资金提供了投资机会。
此次我国试点的基础设施公募REITs包含物流REITs等。林华援引戴德梁行报告指出，亚洲市场工业/物流REITs ，截至2019年底，最近一年的年化综合收益率为31.4% ，最近三年的年化综合收益率为13.3% ，最近五年的年化综合收益率为9.1% ，最近十年的年化综合收益率为13% 。根据戴德梁行的统计口径，综合收益率由资产价格变动和派息共同贡献。

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