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#传统借贷vs新型金融#中泰银行：REITS的“政策指向”及对银行的影响( 二 )


未来REITs的市场化程度决定了发展规模和高度 。 1、本次REITs政策的优点 。 门槛更低（之前参与基建项目只能对通过100万起的信托）、参与者更多；整体上规划市场化程度更高；低利率的环境有利于大规模的发展 。 2、未来整体发展取决于市场化程度 。 之前PPP模式本质也是让民间资本参与基建 ， 但是目前来看民间资本参与的热情逐步走低 ， 背后是市场化的程度不高 。 未来REITs真正要大发展还是要观察市场化程度的情况 ， 包括背后配套制度的建设 。
银行在发行端的业务
此前银行参与REITs发行主要以银行间债券市场承销为主 ， 底层资产多为商业地产 。 商业银行在银行间市场作为承销商 ， 负责REITs产品的结构设计、尽职调查、报送审批、发行承销等 ， 同时还可组织旗下信托和资管公司作为信托和基金管理人 ， 理财和自营资金也可以投资REITs优先级 。 2017年2月兴业银行主承销了银行间市场首单REITs产品“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金” ， 总规模5.54亿元 。 近年来 ， 商业银行在银行间市场承销REITs步伐加快 ， 但总体上底层资产仍以商业地产为主 。
本次交易所模式下REITs发行：短期预计仍是券商投行主导 ， 银行可通过子公司进行承销或财务顾问撮合 。 证监会主导的交易所模式下 ， 初期预计仍是由券商投行来担任项目IPO的主承 ， 银行或可通过旗下控股的综合化子公司直接开展保荐承销 ， 同时也可以以财务顾问的角色参与REITs项目 ， 介绍撮合有REITs发行需求的潜在客户和证券公司 ， 收取手续费 。
#传统借贷vs新型金融#中泰银行：REITS的“政策指向”及对银行的影响
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此外 ， 银行还可在其优势领域承担部分其他职责 。 1、履行托管人、监管人、担保人的传统职责 。 银行可为REITs开立专用托管账户 ， 提供托管服务 ， 在REITs募集完毕后进行封闭运作 。 可在REITs存续期间监管收益情况 ， 在分配环节监管收益按认购比例和指令给投资者分配的情况 。 可在风险可控的情况下 ， 为REITs外部现金流融资开立保函 ， 增加中间业务收入 。 2、在REITs获批初期募集资金到位前 ， 为发起人收购优质资产提供过桥融资 。 REITs收购金额一般较大 ， 在REITs获批初期募集资金到位前 ， 需要商业银行为发起人提供过桥融资 。 对于融资金额较大的需求 ， 银行还可牵头或参与银团贷款 。 可通过传统融资业务争取到优质客户资源 ， 提早介入、深度合作 ， 形成“前期基础设施贷款-后期资产证券化出表”的闭环式深度合作链 。
#传统借贷vs新型金融#中泰银行：REITS的“政策指向”及对银行的影响
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银行在投资端的业务
收益角度：REITs分红较其他投资工具高且相对平稳、投资基础设施REITs符合银行的禀赋和收益需求 。 1、REITs的投资特性是高分红和适度成长 。 REITs每年将90%以上的应税收入以分红形式分配给投资者 ， 分红率高且稳定 ， 适合保险等长期资金进入 。 从海外市场的经验看 ， 美国REITs股息的回报率大约在8%～9% ， 投资者除个人投资者外主要是养老金、保险机构等投资者 。 2、基础设施REITs的底层资产通常是已经进入稳定经营期的公共资产 ， 具有风险低、收益稳定的特点 ， 更加贴近商业银行自身的投资需求；此外过去商业银行在基础设施领域积累的优势和经验也能为其投资REITs提供优势 。
REITs的两种模式：本次采取的是公募基金+ABS的模式 。 目前有“公募基金+股权”和“公募基金+ABS”两种模式 。 1、公募基金+股权模式 。 即借鉴美国的经验 ， 根据中国的《公司法》、《证券法》 ， 采取“公司型”模式 ， 公募基金直接投资项目公司股权；2、公募基金+ABS模式 。 属于契约型REITs ， 即公募基金制度和当前资产证券化的制度结合 。 公募REITs的管理人将80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的ABS管理人设立发行的单一基础设施资产支持证券的全部份额 ， 实现公募与ABS的深度绑定 。 采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验 ， 降低监管成本 ， 能够在现有制度上尽快推出产品；从立法成本、设计难度等方面考虑 ， 是现阶段的一个相对优选方案 。
#传统借贷vs新型金融#中泰银行：REITS的“政策指向”及对银行的影响
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资本占用角度：目前尚未明确 。 1、银行自营投资公募REITs ， 其资本占用情况取决于公募REITs的模式 。 考虑公募基金+股权模式下的税收问题 ， 目前监管层采取了难度更小公募基金+ABS的结构 。 2、目前公募基金+ABS结构下投资REITs是偏债性还是股性 ， 市场仍有争议 。 40号文特别强调了本次REITs坚持权益导向 ， 要求公募Reits应当取得“基础设施项目完全所有权或特许经营权” ， 主要是担心风险事件不断强化管理人对原始权益人的审核 ， 最终导致信用属性增强 。 但实际操作中公募基金短期内确实面临运营、维护基础设施项目等压力 ， 同时投资REITs如何计提风险资本也尚未有明确的细则出台 ， 对于投资REITs按照何种方式进行风险计提 ， 短期市场仍有争议 。
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