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不可抗力■关注 ||房企必看！疫情不可抗力如何界定和举证？损失如何计算？购房者能否拒绝签付或解除合同？( 二 )


5．对于本次疫情发生后订立的合同 ， 可以推定当事人在缔约时 ， 对疫情这一特定事件及其变化和后果已有预判 ， 故原则上对当事人提出的不可抗力或情势变更主张不予支持；
6．对于当事人在疫情发生前已经迟延履行 ， 仍以疫情影响构成不可抗力为由主张免除责任的 ， 人民法院不予支持 。但疫情发生后 ， 因交通管制、人员管制、未能如期复工等客观原因导致迟延履行的 ， 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定 ， 减轻或免除违约方的责任 。迟延履行对合同相对方合同目的实现没有实质性影响、合同相对方要求解除合同的 ， 不予支持 。
问：如何履行“不可抗力”通知义务？
答：因《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“因不可抗力不能履行合同的 ， 应当及时通知对方 ， 以减轻可能给对方造成的损失并应当在合理期限内提供证明” ， 根据该条规定 ， 债务人应当通知债权人 ， 因受疫情影响 ， 债务人需要证明其采用合法形式通知了债权人 ， 该种形式包括但不限于以微信、电话、短信、公告、邮件等方式 。
不可抗力■关注 ||房企必看！疫情不可抗力如何界定和举证？损失如何计算？购房者能否拒绝签付或解除合同？
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问：如何履行“不可抗力”举证义务？
答：1．发出不可抗力发生、过程及结束的通知证据
2．由人员未能到位造成履约不能的举证
①如涉及债务人为“新冠肺炎”患者或者疑似病例被隔离观察的 ， 应提供住院证明、诊断证明、出院证明及被隔离观察的相关证明等；
②对因执行政府防控疫情的行政命令或其他管制禁令的应提交相应文件作为证明；
③对因受疫情感染或隔离观察的 ， 应提交住院、诊疗及居家隔离等证明材料；
④履行合同的主要人员因感染新冠肺炎接受治疗、隔离或者医学观察的证明材料 。
3．因政府要求停工、延期开工导致履约不能的举证
政府要求停工、延期开工及政府采取的其他导致合同不能全面履行的防控措施的文件资料 ， 如行政法规、部门规章、当地通知等 。
4．因原材料不足导致履约不能的举证
①原材料产地在疫情严重区域、或因疫情防控导致原材料供应不足的证据材料;
②生产地或履约地无其他可替代或替代产品严重供应不足的证据 。
5．其他举证责任
①企业自身受疫情及其防控措施影响而停止生产销售或者经营成本剧增等证据；
②企业通行道口封闭或受阻的通知、照片和视频等证明材料；
③注意固定和收集合同双方沟通协商所产生的证据（如往来函件、邮件、聊天记录等） ， 特别是受到疫情影响的一方当事人依照法律规定向对方发送通知或重新协商请求的 ， 应注意固定和收集通知或重新协商请求的内容和发送、接收过程；
④如考虑变更合同 ， 应注意固定和收集证明继续履行原合同将导致明显不公的证据 ， 以及能够证明变更后的合同具有公平性的证据 。
问：受疫情影响 ， 房地产企业无法按约履行房屋保修义务的 ， 是否需要对买受人承担违约责任？
答：依据《房屋建筑工程质量保修办法》第9条“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷 ， 房地产开发企业或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 。施工单位接到保修通知后 ， 应当到现场核查情况 ， 在保修书约定的时间内予以保修 。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故 ， 施工单位接到保修通知后 ， 应当立即到达现场抢修” 。
通常情况下 ， 保修书中并不会约定法定节假日等假期可相应顺延维修时间的约定 ， 故房地产开发企业能否基于新冠疫情主张迟延履行保修义务 ， 取决于其是否与新冠疫情及管控措施之间存在因果关系 ， 若确因有关政府部门控制疫情而发布的行政措施或行政命令原因 ， 致使房地产开发企业无法落实保修工作的 ， 则房地产开发企业可在相关管控措施解除日后安排工作人员进行维修 ， 在此情况下房地产开发企业无需承担逾期履行保修义务的违约责任 ， 但需要注意的是 ， 房地产开发企业应注意收集因此而不能履行合同的证明文件 。


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