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不可抗力■关注 ||房企必看！疫情不可抗力如何界定和举证？损失如何计算？购房者能否拒绝签付或解除合同？( 三 )


不可抗力■关注 ||房企必看！疫情不可抗力如何界定和举证？损失如何计算？购房者能否拒绝签付或解除合同？
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问：受疫情影响 ， 房地产开发企业多采用线上营销 ， 线上销售的风险有哪些 ， 如何应对？
答：房地产开发企业线上销售时应注意以下问题：
第一 ， 广告宣传问题及应对 。销售信息及广告应符合《广告法》《房地产广告发布规定》《商品房销售管理办法》等规定；通过网络平台进行商品房销售时 ， 项目五证、不利因素、销控信息、销售合同文本、前期物业服务合同、临时管理规约、户型图、沙盘、样板间等均应真实准确 ， 应以适当方式予以展示 ， 并附特别提示或免责声明等 ， 避免对尚无法确定的项目信息表述得过于具体、明确或作出具体承诺；房地产企业在推行购房优惠、无忧退房等销售政策时 ， 应当注意在宣传资料中明确优惠条件（主体资格、优惠户型、指定渠道、购房期限等）以及退房条件（购房时间、购房渠道、退房期限等）等内容；注意完整保存宣传资料及直播视频等 。
第二 ， 目前因新冠疫情影响 ， 现场销售和面签合同书存在一定困难 。目前 ， 房地产企业在商品房认购和签约阶段都在尝试以多样化的方式订立合同 ， 比如电子邮件、微信、短信、快递甚至是开发线上系统选房、购房、签约全流程等方式 ， 因此注意核实购房者主体信息（包括身份信息、购房资格、征信情况、代理权限等）且能够确定其真实意思表示；建议书面确认转账账号和收款账号 ， 并要求购房人转账时附注款项系购房定金/首付款以及项目名称及房号等信息 ， 签约过程需全程录音录像 。
【法律依据】《广告法》第二十六条；《房地产广告发布规定》；《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条；《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条；《商品房买卖合同司法解释》第三条 。
不可抗力■关注 ||房企必看！疫情不可抗力如何界定和举证？损失如何计算？购房者能否拒绝签付或解除合同？
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问：购房人能否以疫情管控为由 ， 拒绝履行签约付款的义务？
答：购房人的付款义务属于金钱给付义务 ， 司法实践中一般不适用不可抗力 ， 尤其是网络支付、电子银行转账等付款方式普及的现在 ， 原则上疫情及防控措施不影响业主履行付款义务 ， 但也不排除特殊情形 。在付款前提成立的情况下 ， 如业主因患“新型冠状病毒肺炎”住院或被隔离 ， 导致无法付款 ， 或因大额付款需在银行营业网点现场办理 ， 银行业未复工导致延期付款则可能构成免责事由 。
此外 ， 建议开发企业保持与购房客户的密切联系 ， 在签约、付款前安排工作人员与相关购房主体及时进行沟通 ， 确认购房主体是否具备签约条件以及协调变更签约期限、签约方式等 ， 如不能如期签约 ， 则需提示其说明理由并提供相应的支持性证据 ， 以便于合理安排后续签约工作 。
问：购房人能否以疫情为由 ， 要求解除认购/意向协议/商品房买卖合同？
答：合同解除包括法定解除和约定解除 。关于法定解除权 ， 除《合同法》第九十四条规定的法定解除情形外 ， 审判实践从促成交易、降低交易成本的角度出发 ， 综合疫情及管控措施对合同目的实现、合同的根本履行、违约方对违约行为是否存在过错等对合同法定解除条件是否成就严格审查 。而即使是在约定解除权中 ， 也并非有约定即享有合同解除权 。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定 ， 人民法院在审查约定解除条件是否成就时 ， 应在诚实信用原则基础上综合考虑违约方的过错程度、违约行为的形态（区分轻微违约、重大或根本违约、主义务或附随义务的违约）以及违约行为的后果等因素 。故在商品房买卖过程中 ， 结合意向/认购/商品房买卖合同等协议的签署阶段及合同双方的权利义务履行情况 ， 除非在特殊情形下因疫情管控直接导致合同目的无法实现或根本不能履行 ， 并不必然产生合同解除的法律后果 ， 且人民法院的审查严格程度按照意向协议、认购协议、商品房买卖合同的性质依次提升 。


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