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卖房不到万不得已，今年千万不要卖房！( 二 )


两类市场都有个共同点 ， 大城市住房供应不足 。 这也是为什么我们一直强调 ， 海外买房首选核心城市的原因 。
这是当地房地产市场能够长期发展的基本盘 ， 否则 ， 楼市就沦为了一个大赌场和火葬场 ， 比如现在人口长期净流出的资源型城市、三四线城市 。
东南亚的城市化进程落后于人口增速 ， 大城市的住房需求根本满足不了过载的城市人口 。
这也是发展中国家大城市的通病 ， 即便是现在的宇宙中心深圳 ， 各类民生配套与现有的城市常住人口是不匹配的 。
而发达国家的大城市 ， 例如伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑等等 ， 开发周期长、建筑成本高 ， 住房供应量也长期跟不上 。
这两类市场 ， 都不太可能出现“基建狂魔” ， 我们两年就能建完的楼盘 ， 他们至少要建四五年 。
即便是边防疫边复工的日本 ， 住宅建设也受到了很大的影响 。
根据一家大型房屋建筑公司3月收到的建筑订单报告 ， 来自大和房地产的独栋订单减少20％ ， 来自住友林业的订单减少30％ ， 旭化成不动产减少32％ ， 4月份还将继续恶化 。
而日本需求量最大的公寓 ， 因为供应不足 ， 一直是三类住宅地产里涨幅最大的一类 。 根据国土交通省的不动产价格指数 ， 2008年至2019年涨幅最大的是公寓 ， 而一户建和住宅地几乎维持横盘 。
卖房不到万不得已，今年千万不要卖房！
图片
（南东京圈住宅价格指数 ， 国土交通省）
所以新兴市场和欧美日大城市的住房供应问题 ， 都不是三五年可以解决的 。
尤其是多个国家仍然还在实行社交隔离 ， 上半年房屋建造基本等同于停滞 ， 而原本要在上半年申请新房开工许可的流程 ， 也会被延期 ， 例如 ， 有机构就预计 ， 疫情对英国住房供应的影响 ， 可能需要两年时间才能补回来 。
这个长期的基本面不会改变 ， 疫情反而是加重了供应不足的问题 。
而短期的基本面 ， 就得看看当地市场的买房意愿强不强了 。
影响大家买房意愿的主要就是支付能力、支付意愿和支付障碍 。
支付能力就是看钱包鼓不鼓 ， 预算多少了 。
什么时候就业恢复了 ， 收入跟上来 ， 交易就会回暖 ， 楼市流动性危机解除 。
一季度中国的失业率 ， 美国的失业人口 ， 都创下历史新高 。 欧美的疫情有滞后 ， 他们的复工复产时间表大多从五月份开始排期 ， 慢慢解封 。
4月29日 ， 北京的防疫响应从一级降为二级 ， 隔离政策放松；从5月6日起 ， 高速路恢复收费 ， 这意味着中国的复工复产开始全面恢复 。
我们从封城到全面复工 ， 历时三个多月 。 欧美也不会差太大 。
4月24日 ， 佐治亚州成为美国第一个全面重启的州 ， 其他州也在计划逐步跟进 。
【卖房不到万不得已 ， 今年千万不要卖房！】欧美的单日新增确诊病例距离峰值过去快一个月 ， 放缓趋势基本确认 。 随着死亡人数也慢慢放缓 ， 边复工边防疫将成为常态化 。
预计欧美市场下半年交易量回暖 。
支付意愿则是看有没有能打动人的产品 ， 无论是刚需 ， 还是投资者 ， 都一直在寻找符合自己需求的房子 。
投资者的买房需求 ， 该从追求涨幅 ， 变成重视租金回报率了 。
支付障碍 ， 则是看购房政策了 ， 限购、限售、限贷 ， 步步紧逼的政策 ， 肯定是会阻碍很多人买房的脚步 。
从大方向上来说 ， 目前主流国家没有大的变化 ， 除了英国在3月11日的预算案上 ， 推出了2%的海外买家税 ， 但是也是在2021年才开始实施 。
但有一个主流的趋势 ， 就是全球央行今年都数次降息 ， 房贷政策在变宽松 。 对于海外投资者来说 ， 反而是非常大的利好 。 能够以更便宜的房贷利率 ， 买到打折的房产 。
例如 ， 截至4月16日 ， 美国房贷利率已经连续三周逼近历史最低点了 。 15年期固定利率从一年前的3.62% ， 降到了现在的2.80% ， 房贷压力会小很多 。


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