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卖房不到万不得已，今年千万不要卖房！( 三 )


卖房不到万不得已，今年千万不要卖房！
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现金流为王
房产投资 ， 开始进入一个新常态 。
疫情对房地产的短期影响 ， 提供几个趋势供大家参考：
（1）旅游地产短期内受到的冲击最大 。
例如 ， 据金融博客ZeroHedge报道 ， 现在希腊有60%的酒店濒临破产 。 这些酒店的入驻群体主要是游客 。
中国人在希腊买房主要是为了投资移民 ， 而且希腊需要坐移民监 ， 所以在当地的房产以自住居多 ， 对中国投资者的影响没那么大 。
泰国作为中国人海外出游最喜欢的国度 ， 疫情之后游客锐减 ， 一些海岛的酒店也是空空 。
这个时候 ， 很多开发商会提供优惠政策 ， 如果有养老自住需求的可以多多搜刮一圈这类产品 ， 会很有议价空间 。
而机构投资者会趁低价去收购经营管理不善的酒店地产 ， 然后等待经济复苏 ， 酒店重新开业 。
最有代表性的就是喜欢在危机之后疯狂收购资产的黑石集团 ， 已经在密集筹划收购计划 。
（2）断供房增多 ， 捡漏机会也会增多 。
彭博前段时间预计 ， 如果美国经济停摆到夏天 ， 甚至更久 ， 会有至少30%的美国人断供 ， 涉及1500万个有房贷的家庭 。
卖房不到万不得已，今年千万不要卖房！
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虽然美国现在是暂停了房屋拍卖 ， 但2个月期限过去 ， 夏天到来之后 ， 该来的总会到来 。 而最近这几个月 ， 就是留给你考察市场的机会 。
这段时间不妨留意一下自己关注的市场里 ， 各大卖房平台放出的房源 ， 可能会有人因为收入骤降而提前卖房 。
这就是捡漏的时机 。
最容易出现捡漏时机的 ， 一是欧美市场上当地失业家庭打折卖房 ， 另一类就是新兴市场里 ， 曾经入手了多套房产 ， 现在想要转手一部分的投资者 。
（3）现金流为王 。
衰退时期 ， 现金为王 。
但这绝不意味着我们持有钞票放在钱包里 ， 或者银行账户上的存款数字 。
后疫情时代 ， 盈利稳定的资产 ， 和流动性好的资产 ， 应该是我们优先考虑的资产 。
对于房产来说 ， 盈利稳定这个好理解 ， 就是租金稳定 ， 而且租金回报率高 。
而流动性好 ， 一方面看物业的地理位置和开发商 ， 另一个就是物业的盈利能力 。
这一点其实从欧美市场的估价方式就能看出来 。
以美国为例 ， 如果是买房出租的房产 ， 向银行申请贷款时 ， 银行对房产的评估价是根据房屋的地理位置、品相、以及租金收入来作为衡量标准的 。
举一个租金收入对房屋价值影响非常明显的案例 。
一栋有100个单元的公寓楼 ， 其中一个单元价格10万美元 ， 可以贷款50% ， 在这栋公寓楼所在的地段 ， 这类产品的资本化率为7% 。
如果每个单元月租金增加25美元 ， 整栋楼的估值就能增加43万美元；如果月租金增加150美元 ， 整栋楼的价值就增加了257万美元 ， 相当于25.7%的增值幅度 。

而银行评估价格更高 ， 与市场卖价更接近 ， 也能侧面反映这套房子的盈利能力更强、更受租客欢迎 。 未来不论是在租房市场还是交易市场上的流动性都更高 。
在全球市场里 ， 能够满足这几个苛刻标准的城市不多 ， 一只手也能数出来 。
日本：东京23区
美国：达拉斯、奥斯汀、波士顿
英国：伯明翰、利物浦、曼切斯特
这些城市毛租金回报率大多在6%及以上 ， 总房价100-200万左右 ， 比中国一二线城市的首付都低 ， 也没有限购限贷政策 。
你可别小看这每年五六个点的收益 ， 即便是银行理财 ， 也没有这么高的收益 。 更何况 ， 原油宝事件之后 ， 恐怕很多人要改变“银行很安全”的看法了 。
而且 ， 我也只推荐了发达市场里人口持续流入的城市 ， 因为交易体系完善 ， 二手房流动性高 ， 如果家庭有资金需求需要用钱 ， 也能尽快转手 。


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