老家三四线城市的房子，到底被谁买走了？
五一小长假 ， 回了趟老家 。我老家在粤北 ， 从深圳出发不过320公里 ， 如果坐高铁的话 ， 到深圳1小时45分钟 ， 到广州的话不过是45分钟 。虽然离珠三角近 ， 还是很可惜还不在大湾区范围内 ， 但以此为由头 ， 说说现在的三四线城市房地产现状还是可以的 。从2013年开始 ， 为了响应当时推进城镇化发展的旗号 ， 一大批新区拔地而起 ， 我老家当时也是顺势而为 ， 成立了一个高新区 ， 那么多年过去了 ， 高新产业倒是没见着 ， 却看到了一批批的房子 。
直到前两天 ， 我还能见到一大批房子还在建 ， 我买的已经是第五期的房子了 ， 但据说规划有10期 ， 而隔壁2-3公里外还有一个碧桂园的超级大盘 ， 现在又推出新品了 ， 并且还有新的开发商还在拿地开发 ， 且都是大开发商 ， 比如保利、富力等 。房子多基本是三四线城市的通病 ， 老城区的饱和、三四线城市居民的新房癌以及这些年大刀阔斧的棚改 ， 高新区基本成为每个三四线城市的标配 ， 但这类高新区不是高新产业区 ， 更多的是高新住宅区 。成片的房子和不断流出的人口 ， 让我一直有个疑问：如此多的房子 ， 到底可以卖给谁？能到三四线城市买房的人无非三种：城镇化进程下县城的人到市里买房、本地刚需买房、还有闻讯而来的投资客 。先说第一个 ， 城镇化进程 。 2015年以来 ， 全国房价都出现普涨 ， 这一轮三四线城市房价上涨的逻辑就是借了去库存的东风 ， 尤其是棚改货币化安置 ， 14年以前的大部分棚改都是实物安置 ， 也就是拆了房子直接赔你房子 ， 只是简单的存量更新 ， 但15年去库存号召下 ， 棚改更改为货币化安置 。棚改化货币安置比例从2015年的不到30%上升至2017的60% 。
国家也在鼓励货币化安置 ， 给予的棚改专项贷款也在2016年达到最高值 。 也就是说拆了房子后是赔钱让你去买房 ， 居民手中有了大量的闲钱 ， 出于货币保值的考虑 ， 基本都会考虑购入房产 ， 由此释放了大量的购房需求 ， 三四线城市房地产也变得火热 ， 造成房价上涨的预期 。
过去三年 ， 应该很多人有所感悟 ， 自己老家那三四线的房子竟然已经悄悄怼到1万+ ， 其中很大原因就是前些年的棚改化货币安置推高的购房需求导致的 。第二点是一二线城市调控挤出效应创造的溢出需求 ， 一二线城市的房子不给买了 ， 投资客就只能老老实实去买三四线城市的房子 ， 由此又释放出一大批购房需求 。从数据反映也是如此 。2017年全国商品房销售面积创下新高 ， 为16.7亿平方米 ， 其中三四线城市的市场份额高达64.3% ， 而棚改货币化也贡献了20.9%份额 ， 很多热点三四线城市的房价至少翻倍 。
我老家的房子也从2015年的4千 ， 涨到了2017年的7千 。但轰轰烈烈的货币棚改化终究还是进入了尾声 ， 货币化安置比例在逐步缩小 ， 2018年棚改货币化的比例降低为50% ， 2019年已经降到40% ， 由拆迁安置的购买需求已经爆发得差不多了 ， 房价上涨缺乏支撑 ， 接下来就可能有下跌的风险了 。从17年之后 ， 很多三四线城市的房子就涨不动了 ， 大多数开始了横盘 ， 遇到今年这种特殊情况 ， 有些三四线城市房价还开始跌了 。五一期间 ， 我特地逛了我老家新区的楼盘 ， 大部分都在推出优惠 ， 最低总价58万能买到90平米的小三房 ， 算下来不到7k一平米 ， 确实微跌了一些 。除了城镇化进程带来的需求 ， 三四线城市的房子最重要还是要靠本地刚需接盘的 。而房价上涨的根本秘密其实就在于人 ， 有人 ， 房价才有支撑 。关于人口的阐述 ， 这里无法一棒子打死 ， 全国那么多三四线城市 ， 有人口净流入的三四线城市 ， 也有人口净流出的三四线城市 。具体又该怎么区分和辨别？我只能说绝大多数的三四线城市人口基本属于净流出的状态 ， 哪怕是常住人口增量是在增加的 ， 都可能是人口净流出状态 。比如肇庆 ， 从最新的数据显示 ， 肇庆2019年常住人口增量是3.54万人 ， 但实际上的肇庆户籍人口比常住人口多了几十万 ， 这里的常住人口增量可能是人口自然增长 ， 而不是人才流动性的增长 ， 实际肇庆依旧是属于人口净流出的城市 ， 这类三四线城市 ， 哪怕是粤港澳大湾区九市中的一个 ， 也需要警惕 。再比如珠海 ， 也是三线城市 ， 但却一直保持这人口净流入的状态 ， 2019年常住人口增幅以7%的增速排在广东省常住人口增量第一位 ， 这类城市就完全可以放心入手 。
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