单日成交10套千万级"老破小" 北京学区房迎最后疯狂?
（原始标题：“五一”单日成交10套千万级“老破小” 北京学区房迎最后疯狂？）每经采访人员 陈梦妤每经编辑 魏文艺
“成交太快了 ， 太快了！”5月5日是“五一”小长假最后一天 ， 北京市西城区金融街某龙头中介机构经纪人李吉（化名）在向询价客户推送成交报告时写了这样一句话 。李吉所指的是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区——丰汇园 。 3年前 ， 北京一位家长曾花1200万元买下了这里一套39平方米的地下室 ， 单价30万元+ 。在5月4日到5日中午的36小时内 ， 丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房 ， 最高单价超过25万元/平方米 。 小长假这几天 ， 宏庙小学学区每天的房屋成交量在8~10套 。 因为从今年7月31日起 ， 北京西城区也要实施多校划片了 。 在此之前 ， 西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域 。政策是这样的 ， 自2020年7月31日后 ， 西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时 ， 不再对应登记入学划片学校 ， 全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学 。 也就是说 ， 如果在7月31日之前在西城买房落户 ， 还有机会上对口的名校 。 这令一大批焦虑的中等收入及以上家庭的家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介 。据《北京日报》报道 ， 5月6日起 ， 北京适龄儿童将开始采集小学入学信息 。 今年“幼升小” ， 除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外 ， 城六区更是通过明确“六年一学位” ， 实施“多校划片”等措施 ， 为“学区房”降温 。有中介36小时卖两套由于算是距离宏庙小学最近的学区房 ， 传说中丰汇园的天价成交纪录比比皆是 。据《经济观察报》报道 ， 3年前 ， 北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的房子 ， 成交单价超过30万元/平方米 。 重点是 ， 这只是一个阴暗的地下室 。关于这次成交 ， 还有一个在经纪人口中广为流传的故事 。 2017年2月下旬 ， 一位买家正准备以1000万元买走丰汇园这套39平方米的房子 ， 但5小时后被另一位买家以1200万元拿下 。公开资料显示 ， 宏庙小学始建于清代 ， 几经更名后 ， 于1958年改为现名称 。 作为北京的市级重点 ， 宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80% 。5月4日中午 ， 《每日经济新闻》采访人员向李吉咨询了丰汇园一套总价1020万元、39平方米的一室一厅（单价26.09万元/平方米） 。 其表示 ， 自4月30日西城区将实行多校划片入学政策发布后 ， 每天的咨询和带看数量大大增加 。 “正好赶上‘五一’小长假 ， 这几天宏庙小学对口的房子每天成交量基本在8～10套 。 ”他还向采访人员推荐了丰汇园小区另一套50平方米、1120万元（单价22.27万元/平方米）的两室一厅 。 “这套性价比更高一些 ， 可以考虑尽快将户口迁入西城区 ， 目前的政策是7月31日前落户均有效 。 也就是说 ， 可上宏庙小学” 。但就在李吉推荐完这套50平方米房屋后还不到1个小时 ， 这两套目前还对口宏庙小学的房子已经全部成交 ， 价格分别是1010万元和1078万元 ， 较挂牌价略有下降 。 但据此计算 ， 两套房子的单价也达到了25.9万元/平方米和21.56万元/平方米 。 采访人员留意到 ， 前一套房子的卖家还背着400万元左右抵押贷款 ， 需要买家首付款解抵押 。照此看 ， 很多人不吃不喝好几年 ， 也不一定买得起丰汇园的1平方米角落 ， 李吉自己也感叹“太疯狂了” 。 据他透露 ， 自己会邀请客户过来看房 ， 但有些客户只一个电话来询问“是否可上宏庙” ， 或者只看了一次房便决定下单 ， “最高贷款额是186万元 。 ”5月4日到5日中午的36小时内 ， 与李吉手中这两套房一起成交的 ， 还有丰汇园另一套48平方米的房子 ， 总价1028万元 ， 单价21.42万元/平方米 ， 以及同为金融街西斜街片区的两套房子 ， 单价均在20万元/平方米以上 ， 其中亦不乏公房 。这里的公房 ， 指的是在开发建房时给职工的社会福利 ， 是国家免费划拨给单位使用的 ， 划拨地的住房每交易一次都需要上缴土地出让金 ， 在土地使用权上面没有明确约定使用权期限（公房的土地性质属于划拨） 。目前 ， 北京的公房多为上世纪80年代的房产 ， 交易过程中极易引发纠纷 。 也正因此 ， 在采访人员询问一套单价25万元+的13平方米的西单小学学区房时 ， 经纪人直接就表示“已经办完了土地证 ， 房屋随时可交易” 。业主急于出手多套房源作为全国教育资源最集中的城市 ， 北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例 ， 尤其是在义务教育资源雄厚的西城 。《中国教育报》公布的一组数据显示 ， 2015年 ， 北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集 。 其中 ， 京籍学生大概10万名 ， 非京籍大概6万名 ， 但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学 ， 只能接收大概5000名学生 。目前 ， 东城和海淀已经实施多校划片 ， 西城是仅剩的“宝地” 。2016年3月 ， 一则题为《46万一平 ， 谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引起外界关注 。 这篇文章开头的第一句便是“11.4平米 ， 530万 。 每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录” 。 尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息 ， 但房屋所在的西城区文昌胡同 ， 依旧是天价学区房频现 ， 只因其对口北京市第二实验小学 。采访人员查阅央视当时的报道获悉 ， 文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房 ， 面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米 ， 3套的建筑年代是1980年 ， 1套1990年 。 但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米 ， 最低的也有21.25万元/平方米 。据《每日经济新闻》采访人员了解 ， 西城区的学区房4年间已经历过一次暴涨 。以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例 ， 链家在2013年10月的成交价格是280万元 ， 单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元 ， 单价涨到了约8.6万元/平方米 。 此后价格一路飙升 ， 2015年7月 ， 单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月 ， 成交总价超580万元 ， 单价达14.9万元/平方米 。 到了2018年9月 ， 链家成交的该户型最高总价达到了765万元 ， 单价超过20万元/平方米 。就在2019年7月初 ， 西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的“老破小” ， 成交价高达360万元 ， 单价逼近30万元/平方米 。北京的学区房流传着一条所谓的鄙视链 ， 顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里 。 如今 ， 西城也要开始实施多校划片 ， 买天价房也不一定能上理想的学校 ， 虽然会打压一部分优质学区的房价 ， 但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价 。不过多位中介向采访人员表示 ， 除2017年“3·17新政”期间价格有过较大波动后 ， 目前包括西城在内的学区房房价相对平稳 ， 用李吉的话说是“较本次‘4·30政策’前有微涨” 。但即便如此 ， 依然挡不住那些想要赶在此时入手的家长 。对很多家庭来说 ， 买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有 ， 但学区房不代表一切 ， 很多故事的结局都是——孩子没考上清北 ， 但房子转手赚了好几百万 。有经纪人向采访人员透露：“这位业主（上述西单小学学区房业主）手中还有多套学区房 ， 这几天都刷新了信息 ， 希望可以早点卖掉 。 ”
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