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REITs千呼万唤，REITs终于来了！我们通过基金买房的理想要实现了吗？( 二 )


这次通知里的公募REITs ， 主要聚焦在基建类 ， 因此也被称为为基建REITs 。
根据通知 ， 对打算推出的公募REITs ， 有两个主要指导方向：
第一就是体现了引导性 ， 重点关注支持一些基础设施短板 ， 鼓励信息网络等 ，
比如基础设施短板项目 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理 ， 固废危废处理等污染治理项目 。
第二就是只推进前期建设已经完工 ， 并且有可预期现金流的项目 。
《通知》明确对于REITs项目的具体要求：权属清晰、手续齐全、已经通过竣工验收 ， 需要有持续、稳定的现金流 。
这个要求无疑相对保护了REITs投资者 ， 能够进入REITs会是相对优质、并且已完工的基建项目 。
不过也有人担心 ， 像一些现金回报率高的优质资产 ， 项目所有方舍得拿出来吗？愿意拿出来的项目 ， 回报率会高吗？
什么是REITs生逢其时的历史使命？
我们知道 ， “基建”一直是刺激经济的一个主要药方 。
然而 ， 在过去的2019年 ， 基建全年增速低于预期 。 年初的时候 ， 大家乐观预期增速为8-10% ， 最终全年仅3.8% 。 更别提再往前 ， 基建的增速更是维持20%左右的高位 。
政府缺钱 ， 是基建减速主要原因之一 。
本来 ， 减税降费、新冠疫情等对财政收入都有冲击 ， 已经不宽裕了 。
基建资金来源上也是受到冲击 。 之前 ， 国内基建投资的资金来源主要有这么几种：政府性基金、城投债、非标、PPP等 。
但这几年来 ， 非标融资 ， 被资管新规限制了；地方政府融资 ， 又受到更严格的管控 ， 难啊！
其中 ， 大概是从2016年开始 ， 政府一直在大力推进PPP 。 PPP（Public-Private Partnership） ， 即政府和社会资本（企业）合作 。 其实就是引进企业 ， 一起进行基础设施建设 。
如今过去四年了 ， PPP约10.2万亿的落地项目 。
项目的建设周期差不多三年 ， 最早一批项目逐渐开始落成 ， 进入到了回购运营期 。 这些PPP的投资退出压力不小 。
毕竟 ， 对于政府和合作企业来说 ， 钱已经投入到项目上了 ， 靠运营收入得经过漫长的时间才能收回来 ， 现金流压力很大 ， 更没有余力去参与新的基建 。
有人统计 ， 这些项目里采取“使用者付费”模式占比约10% ， 也就是说约1.5万亿的项目符合REITs的条件 ， 有望通过REITs退出 。
这些置换出的钱 ， 可以进行新的项目 ， 这就降低了政府的负债压力 ， 新一轮基建又能轰轰烈烈开展了 。
综上 ， 根据官方的说法 ， 基建REITs将拓宽基建资金来源 ， 缓解地方政府债务风险 ， 帮助建筑公司提升资金周转率并且打造良性闭合循环 。
我们怎么投资？
说到投资REITs的问题 ， 有人有这么一个质疑：
比如说一个高速公路 ， 本来项目团队为了收回投入 ， 并且获得更多的利润 ， 会努力运营 。 现在 ， 通过公募REITs的方式 ， 把所有权卖给了投资人 ， 自己拿到了钱退出 。
运营团队变成给公募REITs打工的 ， 还会全力运营项目吗？如何监督？
监管层已经为此做了安排 ， 监管规定 ， 规定原始权益人以战略配售的方式持有不低于20%的份额 ， 锁定期不少于5年 。 这样看来 ， 后期运营还是有一定保障的 。
解决了疑问 ， 要投资REITs ， 对于普通投资者有两种投资机会：
（1）购买公募基金 。
如果打算购买公募集REITs ， 耐心等待不久就能买到 。
基金公司已经摩拳擦掌了 。 多家头部基金公司已在内部研究公募REITs产品 ， 并表态积极参与基础设施公募REITs试点 。
但其实 ， 虽然名为公募REITs ， 留给公众散户的份额并不多 。
按照要求 ， 原始权益人至少保留20% ， 网下发售包括证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司、社保基金等等至少占比64% ， 其实留给公众投资者的不足16% 。


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