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标准排名官号正处转型关键期，招商蛇口：走向综合发展模式( 二 )


从传统发展模式转向综合发展模式的过程中 ， 招商蛇口意将住宅开发定位为短期业务；商业地产定位为中期业务；邮轮、长租公寓等定位为长期业务 。 并通过快周转、阶段性持有运营及长期持有运营等举措合理配置该三类业务比例以实现公司经营性现金流的平衡 。
数据显示 ， 去年招商蛇口实现营业收入976.72亿元 ， 同比增长10.64%；归母净利润160.33亿元 ， 同比增长5.20% ， 两指标的增速均创上市以来最低 。
此外 ， 2016年至2019年招商蛇口的扣非归母净利润分别为89.42亿元、118.63亿元、145.97亿元和124.73亿元；加权平均净资产收益率分别为18.74%、20.15%、22.22%和21.38%；净利润率分别为18.88%、20.33%、22.04%和19.31% ， 三指标均出现上市以来首次下滑现象 。
标准排名官号正处转型关键期，招商蛇口：走向综合发展模式
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图3显示 ， 去年招商蛇口的毛利率为34.65% ， 较2018年下降了4.84个百分点 。 其中社区开发运营业务毛利率为24.20% ， 同比减少5.71个百分点 ， 而园区开发运营业务毛利率为31.89% ， 同比增加0.76个百分点 。
招商蛇口表示 ， 由于社区业务各区域受限价以及结转产品类型、结转体量变化的影响 ， 毛利率同比有所降低 。 分区域来看 ， 去年招商蛇口于华东、江南、华中、西南、华南以及深圳区域的毛利率均出现不同程度的下滑 ， 于深圳区域的毛利率为39.59% ， 同比减少了13.02个百分点 ， 降幅最大 。
此外 ， 去年招商蛇口的期间费用率为6.92% ， 同比增加0.66个百分点 。 其中 ， 销售费用为22.07亿元 ， 同比增长42.01% ， 由于签约金额增加导致佣金代理费等增加所致；管理费用为17.81亿元 ， 同比增长16.59% ， 由于公司规模扩大导致人工成本增加所致；财务费用为27.73亿元 ， 同比增长13.26% ， 由于债务增加导致费用化利息支出增加 。 总体来看 ， 去年招商蛇口的盈利能力有所减弱 。
据悉 ， 招商蛇口曾在2016年表示 ， 在未来的3-5年内招商蛇口将以传统地产业务为基础 ， 将地产收入比例降到70%甚至60% ， 园区开发运营收入比例提升到30%-40% ， 邮轮产业收入比例则提升至10% 。 其还强调 ， 园区产业若得到较好的发展能为未来近十年创造巨大的财富 ， 邮轮产业则能带动各种人气 ， 带动商旅、城市的发展 。
标准排名官号正处转型关键期，招商蛇口：走向综合发展模式
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然而 ， 发展至今去地产化仍与预期存在较大差距 ， 在稳步推进综合发展的过程中 ， 存在着不均衡及转型的阵痛 。
数据显示 ， 2016年至2019年招商蛇口实现社区开发运营收入分别为561.40亿元、690.46亿元、786.89亿元和845.55亿元 ， 近3年的同比增速分别为22.99%、13.97%和7.45% ， 增速逐年放缓 。
从占比情况来看 ， 2016年至2019年招商蛇口的社区业务收入在总营收的占比分别为88.31%、90.92%、89.14%和86.57% ， 仍然比较依赖房地产销售所带来的利润 。
而园区业务收入的占比分别为11.16%、8.29%、10.22%和12.77% ， 邮轮业务收入的占比分别为0.53%、0.78%、0.65%和0.66% ， 该两项业务的收入占比与预期的差距较大 ， 尤其是邮轮业务的发展非常缓慢 。
如今招商蛇口正处于转型关键期 ， 地产业务作为公司利润的主要贡献板块 ， 对其整体业务的表现有着直接影响 ， 而园区及邮轮业务正处于投资成长期 ， 建议其应加大力度发展该两项业务 ， 未来招商蛇口还有一段长路要走 。
“卖子”补充利润
标准排名发现 ， 多年来招商蛇口通过出售资产所带来的收益不容小觑 。 数据显示 ， 2015年至2019年招商蛇口实现投资收益分别为5.85亿元、42.14亿元、29.10亿元、65.48亿元和102.31亿元 ， 所占净利润的比例分别为7.27%、34.68%、18.85%、33.65%和54.26% 。 而同期的净利润分别为80.47亿元、121.51亿元、154.41亿元、194.61亿元和188.57亿元 ， 净利润也自上市以来首次下滑 。
其中 ， 招商蛇口在2015年实现的投资收益5.85亿元中 ， 主要是由于对原合营企业北京广盈取得控制权导致 ， 包括原持有股权按照公允价值重新计量确认投资收益4.33亿元、原按照权益法确认的被投资方其他所有者权益变动确认投资收益约0.11亿元 ， 合计确认投资收益4.44亿元 。
北京广盈主要开发北京臻园项目 ， 该项目于2013年7月开工 ， 2015年开始确认收入 。 数据显示 ， 2015年至2017年北京广盈分别实现营业收入23.03亿元、51.18亿元和8.03亿元 ， 实现净利润分别为1.74亿元、7.18亿元和1.70亿元 。 招商蛇口于北京广盈进入收成期开始将其纳入公司合并报表中 ， 助力公司盈利情况的改善 。
2016年之后招商蛇口实现投资收益的大幅增长则归因于大量的股权处置 。 数据显示 ， 2016年至2019年招商蛇口确认的股权处置收益分别为37.14亿元、24.20亿元、42.40亿元和59.91亿元 ， 占投资收益的比例分别为88.13%、83.16%、64.75%和58.56% 。
具体来看 ， 2016年招商蛇口整体销售位于深圳蛇口的“南海意库梦工厂大厦”项目、深圳前海的“前海湾花园”项目 ， 该两个项目的受让方同招商蛇口的关联关系均为受同一控股股东控制的其他企业 ， 整体出售该两个项目实现总投资收益为36.09亿元 ， 所贡献的净利润占净利润总额的比例共22.27% 。 招商蛇口表示 ， 通过项目整体销售有助于加快产品去化 ， 加速资产周转 ， 提升公司业绩 。


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