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标准排名官号正处转型关键期，招商蛇口：走向综合发展模式

作者：廖海彬
标准排名官号正处转型关键期，招商蛇口：走向综合发展模式
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早前 ， 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ ， 下称“招商蛇口”）发布2019年年报 。 令人感叹的是 ， 招商蛇口的不惑之年表现欠佳 ， 重要指标“失速” 。
数据显示 ， 2019年招商蛇口实现营业收入976.72亿元 ， 同比增长10.64%；归母净利润160.33亿元 ， 同比增长5.20% ， 增速均创上市以来最低 。 此外 ， 其净利润、扣非归母净利润、毛利率、加权平均净资产收益率以及净利润率均出现上市以来的首次下滑 。
船大难掉头 ， 出身名门的招商蛇口陷入转型左右为难的境地 。 去地产化这条路走了多年却不及预期 ， 而地产业务增速又逐年放缓 ， 年过四十的招商蛇口在千亿规模的加持下该往左走还是往右走？
销售增速下滑
公司官网显示 ， 招商蛇口创立于1979年 ， 后于2015年12月30日 ， 招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市 ， 成为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业 ， 自那之后便加快了冲刺千亿的进程 。
标准排名官号正处转型关键期，招商蛇口：走向综合发展模式
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据悉 ， 2012年至2014年招商蛇口分别实现签约销售金额356亿元、428亿元、510亿元 ， 这三年增幅比较微弱 ， 而重组上市后仅用两年就加入千亿俱乐部 。
图1显示 ， 2015年至2019年招商蛇口实现签约销售金额分别为575.80亿元、739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元和2204.74亿元 ， 对应的同比增速分别为12.90%、28.40%、52.54%、51.26%和29.25% 。 不过 ， 2019年其签约金额及签约面积增速却双双下滑 。
去年招商蛇口超过年初定下的2000亿元目标的10% ， 迈上了新台阶 。 据悉 ， 今年招商蛇口可售货值超过4000亿元 ， 再同比过去几年的去化率 ， 其确认今年要实现2500亿元的销售目标 ， 同比增长13% 。
公司总经理蒋铁峰表示 ， 一季度由于疫情仅推货156亿元 ， 而随着全面复工新推货值将主要集中在二、三季度 ， 分别预计新推960亿元、720亿元 ， 四季度则大概会推560亿元 。 而有1000多亿是去年留下来的 。
数据显示 ， 今年一季度招商蛇口累计实现签约金额361.13亿元 ， 同比减少4.70% ， 完成全年目标的14.45%；签约面积148.55万平方米 ， 同比减少21.37% 。
大幅拿地拉高存货去化压力
财报显示 ， 2017年招商蛇口在一线、核心二线及周边重要城市获取土地计容建筑面积1023万平方米 ， 其中权益面积594万平方米 ， 占比为58.06% 。 此外 ， 其还成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组 ， 在多元化拿地层面多有斩获 。
2018年其新增项目80个 ， 土储计容面积达1357万平方米 ， 其中权益面积为738万平方米 ， 新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市 ， 战略有所下沉；2019年新增项目79个 ， 总计容建面1423万平方米 ， 总地价976亿元 ， 权益地价523亿元 ， 新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市 。
大幅的拿地使得招商蛇口的存货增幅高于平均预收账款增幅 ， 存货去化压力有所增加 。
数据显示 ， 2015年至2019年末招商蛇口的存货分别为1213.80亿元、1230.10亿元、1676.32亿元、2108.21亿元和3122.07亿元 ， 于近四年的同比增速分别为1.34%、36.28%、25.76%和48.09% 。 其中去年招商蛇口增加了一千多亿元的存货 ， 主要是前海土地整备及合资合作事项完成及其他房地产投资项目增加 ， 去年末其存货占总资产50.54% 。
2015年至2019年其平均预收账款分别为433.13亿元、517.38亿元、538.10亿元、652.42亿元和865.62亿元 ， 于近四年的同比增速分别为19.45%、4.00%、21.24%和32.68% 。
相比之下 ， 反映招商蛇口存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”自2016年达到底值后持续增加 。 如图2所示 ， 2015年至2019年该指标分别为2.80、2.38、3.12、3.23和3.61 ， 表明招商蛇口近三年的存货去化压力持续增加 。
此外 ， 招商蛇口的预收账款周转率由2015年的1.14逐渐增加至2017年的1.41 ， 随后持续下滑至2019年的1.13 ， 达到近五年最低水平 。 总的来看 ， 这两年招商蛇口的营运能力逐渐减弱 。
截至2019年年末 ， 招商蛇口的拟开发土地储备597.78万平方米 ， 同比增长49.58%；该储备金额为273.57亿元 ， 同比增长89.57% 。
对于今年的拿地计划 ， 蒋铁峰表示 ， 规划金额应该会超过2019年 ， 不过会更加关注拿地的平衡性 ， 关注货地比 ， 使得规模可以得到稳定增长 。 他还表示 ， 目前已经布局大约70个城市 ， 下一步重点在省会城市、强三线城市扩展 ， 不会再主动积极拓展新的城市 ， 并尽量提高项目权益比例 。
多项指标失速
招商蛇口聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势 ， 以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位 ， 聚焦园区开发与运营（开发特色产业园、城市综合体、商业、办公等）、社区开发与运营（房地产销售为主）、邮轮产业建设与运营（邮轮运营、客运及港口出租等）三大业务板块 ， 以“前港-中区-后城”（港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发）为发展经营模式 ， 打响了去地产化信号 。


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