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居民收入■周天勇：提高居民收入消费挽救制造业

文/新浪财经意见领袖专栏作家 周天勇
读“2020年1-4月中国房地产企业新增货值”新闻有感
2000年到2019年 ， 地方政府从农村和城郊农民集体的土地低征用和高价倒卖的土地上 ， 已经累积获得了50万亿元的土地出让金 ， 土地出让金已经从过去的“零化钱”变成了地方政府离不开的收入了 ， 目前占到地方财政的40%到50% 。 但是 ， 土地再让金中农民获得的不到5% 。 如果按照初心土地改革大纲我们把土地分给了农民 ， 按照宪法非公益用地不得征用农民土地 ， 按照马克思主义经济学不同所有者之间的土地要等价交换 ， 按照十八届三中全会城乡土地同地同权同价原则和建立城乡统一竞争性土地市场 ， 就是地方政府征税40% ， 农民也应该得到30万亿元的土地出让收入 。
农民做了如此大的贡献 ， 把城市建设得很好 ， 但是近几年各地建设文明城市、卫生城市、现代化城市和国际城市 ， 农民到城市中卖菜、摆地摊、农贸市场、农民就业的小店小铺等等撵走和一刀切扩大化拆除了不少；特别是农民回到农村 ， 在自己的土地上干点事 ， 也受到了一切切扩大化拆违的重创 。 农民现在余钱很少了 。
居民收入■周天勇：提高居民收入消费挽救制造业
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土地收入合理分配和无高房价对居民收入转移与实际城乡居民收入和消费占GDP比例对照
从统计居民的收入和消费比要比笔者计算的高10到8个百分点左右 。 这是因为这样的国民经济核算造成的 。 GDP国际核算规则中 ， 居民自己给自己产权并自己居住的房屋支付房租 。 产出法上 ， 与土地要素有关的GDP贡献 ， 以此核算方式计入；而收入法上 ， 中国2018年地方政府土地出让收入为65096元 ， 但没有直接计入GDP 。 实际上是产出法上的虚拟房租与收入法上土地出让金在GDP核算上进行了平衡 。
这部分核算为居民的虚拟收入和支出规模 ， 占当年GDP的7.1% 。 但是 ， 中国与绝大部分国家的区别是 ， 土地出让收入并没有被企业和农民等所得 ， 而是一笔地方政府的收入；居民自有产权房居住率高 ， 租赁居住比例低 ， 住宅实际出租率很低 ， 租金收入中虚拟份额太高 ， 居民并没有得到如核算的那么多的收入；政府土地出让金过高 ， 居民已经交了一笔未来的土地租金；而房价收入比太高 ， 贷款沉重 ， 居民还本付息部分又在变相交纳房价过高的租金 。 因此 ， 如果考虑这个因素 ， 居民收入和消费在GDP结构中 ， 实际上比例更低 。
2000年到2019年土地出让价格复合增长率17% ， 商品房价格复合增长率8.2% ， 限房价情况下 ， 每年新建楼层得提高1.6层 ， 以消化土地财政太高的地价 。 2019年的地价 ， 新建住宅36层才能使房地产商获得10%的净利润 。 今年4月成交溢价率升至15.6% 。 那么 ， 新建设住宅可能要盖房到40层 ， 才能获得10%的净利润 。 中国居民的住宅 ， 新建房从2000年5层左右 ， 到2020年估计到39层左右 ， 这样一直下去 ， 全国人民都要住到100层左右的高楼上！为了节省费用 ， 房地产商使用钢材中没有强制用钒钢没有锰钢 ， 电梯、消防、地震、微经济生态、微商业、微创业、微就业、高层贫民窟 ， 只剩下超高层住宅、宅男宅女、外卖、电商和网络 ， 那一样不是隐患？
从2000到2019年 ， 全国房地产商开发建设销售商品房屋累积销售收入额为1152670亿元 。 其构成为：（1）政府出让金、税费61.83% 。 （2）房地产商和建筑商利润10.99% 。 （3）房屋的平均建筑成本为27.18% 。
从2000年到2019年 ， 商品住宅总计销售了968214.8亿元 ， 房价收入比持续高于城镇工薪家庭财务最高风险线6以上 ， 平均房价收入比为9.26 ， 而城市中的住宅对于农民收入讲 ， 房价收入比达到22.52 ， 20年来高房价从城市和到城镇买房农村居民手中转移了29万亿元 。 高房价部分占房价的30% 。
2019年全部债务256.15亿元 ， 其中房地产商债务78万亿元 ， 房地产商的资产负债率达到了92.5% ， 其中还不算真债假股等融资；居民购房债务39.28万亿元 ， 还不包括企业购买房屋的债务 ， 与房子有关的债务就达到118万亿元 ， 占总债务的46% 。 地方政府债务33.9万亿元 ， 大部分用来搞建设 。 也就是说 ， 中国60%的债务 ， 与房子和土地有关 。


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