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[不动产权]从“初税亩”到“鱼鳞图”——古代人的不动产权证书( 二 )


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周宣王像
随着这类交易行为的增多 ， 不动产交易的契约制度随之产生 。当时的平民百姓会把重要的事情记录在竹帛上 ， 而王公贵族则会铭刻在青铜器上 。由于这一时期的不动产交易主要发生在诸侯王公之间 ， 所以西周出土的很多青铜器上都有不动产等级文书的身影 。春秋
公元前594年 ， 鲁国国君认为国家的收入不足以满足自己的所需 。为了增加收入 ， 下令不论公田私田 ， 一律按照田亩的实有数目收税 ， 史称“初税亩” 。在此之前 ， 我国主要实行奴隶社会的土地国有制 ， 国家不承认私田的合法性 ， 也不向私田征税 。“初税亩”的实行 ， 实际上承认了私田主人对土地的所有权 ， 出现了封建的剥削方式 ， 标志着古代的“井田制”开始瓦解 。
另外 ， 这一时期的土地登记制度第一次正式写入法律 。如楚康王下令丈量全国的土地并登记造册 ， 再按照土地收成缴纳赋税 ， 明确了国家对土地资源的登记管理制度 。
[不动产权]从“初税亩”到“鱼鳞图”——古代人的不动产权证书
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春秋时鲁国最先开始实行“初税亩”秦汉
秦始皇时期下令 ， 全国所有的地主和自耕农必须将家族拥有的土地和人丁数量如实上报朝廷 。经审查核实后登记造册 ， 并以此征收田租 。
汉武帝初期 ， 百姓刚刚从战争中摆脱出来 ， 土地贫瘠 ， 粮食短缺 。为了改变国家的经济面貌 ， 他命令向富商地主征税 ， 并鼓励民众揭发偷漏税者 。唐朝
唐朝时的不动产登记制度已经趋于完备 ， 各地房屋田亩的统计遵循严格的流程 。国家规定各地以乡为单位 ， 在每年农历十月初到十二月末这两个月的时间内 ， 完成户地籍的统计整理 。内容包括：当地家庭数量、每家每户的房屋土地数量 ， 以及应收的土地税收 。先在乡里进行统计 ， 然后汇总成乡账 。乡账上报至县 ， 县账上报至州并上报到中央户部 。通过这种办法 ， 朝廷就能对全国范围的不动产税赋情况了如指掌 ， 以便于后期的清查 。
[不动产权]从“初税亩”到“鱼鳞图”——古代人的不动产权证书
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另外 ， 唐朝首次出现了立契、申牒和过割等制度 。“立契”指房产交易时双方须订立契约；“申牒”相当于今天的登记 ， 需要到官府进行；“过割”就是过户、交割 ， 是一种转移不动产权的手续 。国家规定 ， 土地、房产买卖必须通过官府 ， 进行书面申报和登记后才算生效 。否则不仅交易无效 ， 还要受到严厉的处罚 。宋朝
南宋时期 ， 政府在各地统一制作“砧基簿” ， 相当于今天的不动产权证书 。证书上详细记载户主、田产面积、四至、来源等土地情况 ， 并附以地形图 ， 经村长核实后上报有关部门 ， 经核实后再交付给产权人 ， 并交各级地方政府收存 。砧基簿既是户主的不动产权证明 ， 也是国家征收土地税赋的主要依据 。老百姓进行不动产交易时 ， 买卖双方要带着砧基簿、地形图和契约到县政府办理“批凿”手续 ， 交易才能生效 。
[不动产权]从“初税亩”到“鱼鳞图”——古代人的不动产权证书
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明朝“鱼鳞图册”明朝
明洪武年间 ， 朝廷编制“鱼鳞图册” ， 全面记载各地土地田产登记情况以便于管理 。图册上将田地山塘依次排列、丘陵山林连缀绘制 ， 并详细地标注每宗土地的业主姓名、田地形状等 ， 状若鱼鳞 ， 故称为“鱼鳞图册” 。“鱼鳞图册”成为了明朝时官府征收税赋的凭证 ， 也是解决各地土地纠纷的重要依据 。民国
1925年 ， 北京地方不动产登记处在全城张贴布告 ， 鼓励民众到地方政府进行产权登记 ， 宣布一经核实生效 ， 田地和房产的产权将被永久确定 。此举大大激发了老百姓进行不动产登记的热情 ， 为人民百姓的生活和社会经济的发展奠定了基础 。


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