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三四线城市三四线城市地产正在回暖( 二 )


再比如山东省人力资源和社会保障厅等13部门联合印发的《关于做好2020年高校毕业生就业工作的通知》提到 ， 将加大力度吸引毕业生来鲁留鲁 ， 全省全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制 ， 全省16市均可先落户后就业 。
研究发现 ， 目前大部分城市的房地产相关政策 ， 主要集中在公积金政策、落户政策、土地款缓交政策和预售加快政策 。 一方面在需求端降低购房门槛 ， 另一方面则在供给端为房企减负 。
“目前货币政策较为宽松 ， 市场价格较低 。 利率降低减少了一定的还款压力 ， 而这个对于收入相对较低的三四线购房者实际上作用会比一二线城市购房者明显 ， 因而刺激了一些新增需求 。 ”一家上市房企总裁告诉采访人员 。
作为坚定投资三四五线城市的头部房企 ， 碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万~500万的大城市成为主要受益地区 。 而目前该公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域 ， 93%位于人口流入区域 ， 契合了未来的人口流动趋势 。
更有力的支持在于金融层面 。 央行发布金融数据显示 ， 4月新增社融和信贷规模环比均出现回落 ， 但同比增幅十分可观 。 4月末 ， 广义货币（M2）同比增长11.1% ， 增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点 。 这一增速创2017年1月以来的新高 。 其中 ， M2增速创40个月新高 。 社会融资规模存量为265.22万亿元 ， 同比增长12% ， 这一增速创2018年6月以来的新高 。
另外 ， 被视作三四线楼市推动力的棚改项目专项债近期呈井喷之势 。 4月14日的国务院常务会议指出 ， 推进城镇老旧小区改造 ， 是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措 ， 要求地方政府专项债给予倾斜 。 多位银行人士向第一财经采访人员透露：之前一些棚改项目尚未完成 ， 为保证城市化进程 ， 银行体系内将进一步支持这些专项债 。
第一财经不完全统计显示 ， 5月截至12日上午11点 ， 共有广东、江苏、四川、山东、深圳、山西等省市披露专项债券文件 ， 发行规模2385.83亿元 ， 超过2、3、4月份的单月专项债发行量 。
目前 ， 专项债主要投资方向依然是传统基础建设领域 ， 但不同的是 ， 城镇老旧小区改造也被新纳入了专项债投向范围 。 数据显示 ， 今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 比去年增加一倍 。
专项债的松绑 ， 实际上支持了城市化进程的进一步发展 。 过去几年 ， 部分三四线城市因为棚户区改造货币化安置政策 ， 带来了大量的购房需求 ， 从而释放了一波市场红利 。 当时 ， 包括碧桂园、中国恒大（03333.HK）、新城控股(601155,股吧)（601155.SH）、中南建设(000961,股吧)（000961.SZ）、中梁控股（02772.HK）、祥生地产等公司 ， 因为抢夺了这一波市场红利 ， 迎来了规模的快速增长 ， 成为这个时代红利的受益企业 。
土地市场预热
春江水暖鸭先知 ， 在疫情稍缓的3、4月以来 ， 部分三四线城市的土地市场 ， 便已有所表现 。
克而瑞数据显示 ， 4月份全国300城土地成交整体量价齐升 ， 成交均价突破3000元/平方米 ， 创2018年以来新高 。 这主要是受到二三四线重点城市优质土地出让的刺激 ， 宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30% 。
房企在重点三四城市拿地积极性仍在 。 5月9日 ， 江苏无锡共拍出5幅涉宅地块 ， 总成交价82.75亿元 ， 平均溢价率19.6% 。 其中 ， 经开区原华庄地块和滨湖区新八路地块被旭辉控股（00884.HK）分别以总价25.98亿和19.46亿拿下 ， 报价156轮 ， 溢价率分别22.66%和35.23% ， 楼面地价分别为17305元/平方米和15322元/平方米 。
惠山区西漳11号地块被万科（000002.SZ）以总价12.25亿拿下 ， 报价31轮 ， 溢价率9.37% ， 楼面地价11988元/平方米 ， 创板块楼面地价新高 。


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