江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

节点财经建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？，从弃子到宠儿( 二 )


需要指出的是 ， 归属股东利润分别为0.23亿元、0.19亿元及2.33亿元 ， 年复合增长率为144% ， 2019年取得超过10倍的增长 。 究其原因 ， 除了物业管理规模和营收的翻倍增长外 ， 主要是当年剥离了常年亏损的长租公寓项目 ， 盈利能力有了明显改善 。
规模的扩张使得毛利率上涨 ， 并因此带动净利润的提升 ， 但这并不能掩盖其流动性的下降 。 招股书显示 ， 建业新生活近三年流动比率为1.9倍、2.3倍、1.7倍、1.3倍 ， 呈现持续下降趋势 ， 这反映出公司短期偿债能力减弱 。
近年来 ， 建业新生活的资本负债率备受行业关注 。 招股书显示 ， 公司2016-2018年资本负债比率高居不下 ， 分别达到了784.4%、612.5%、448.5% 。 作为衡量公司偿债能力的指标 ， 资本负债率过高意味着依靠贷款或公司债的方式募集资金的情况较多 ， 有较大的还款付息压力 。
节点财经建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？，从弃子到宠儿
文章图片
建业新生活近三年资本负债率（来自招股书）
然而最近的招股书显示 ， 在2019年6月30日 ， 建业新生活的资本负债率直接降到了“0” ， 公司对此给出的解释是 ， 主要归因于截至各日期与资产抵押证券有关的借款持续减少 ， 而有关借款已于截至2019年6月30日悉数结清 。
从其现金流量表来看 ， 2019年6月末的融资活动所用现金净额为4.65亿元 。 其中偿还借款及支付利息共计4.69亿元 ， 部分被本公司股东注资人民币9.4百万元及胡葆森所控制实体的现金垫款人民币19.1百万元所抵销 。
/03/
物管股爆发
建业新生活“疯狂”扩张
最初 ， 物业行业被认为是地产行业的附属 ， 是为了房企能更好地“卖房子” 。 随着房地产市场的下行 ， 房地产商开始由“卖房子”转向为“卖服务” 。
近年来 ， 在资本红利的催化下 ， 地产企业掀起了一波物管公司上市热潮 。 2019年12月 ， 保利物业和时代邻里在港交所同日敲钟 ， 再一次引燃了物管资本化 。 作为国内有影响力的区域性物管公司 ， 建业新生活自然也不甘落后 。
一般认为 ， 房地企业分拆物管业务上市 ， 是由于物管利润的PE值（市盈率）比地产开发的高 。 从整体的估值情况来看 ， 不同的物业公司的估值存在不小的差异 ， 但基本上都高于其对应的母公司 。
节点财经建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？，从弃子到宠儿
文章图片
地产公司市盈率普遍较低（来自国信证券）
在已上市的物业公司中 ， 当前碧桂园服务的市盈率为53.99倍 ， 佳兆业美好的市盈率也达到了27.35倍；与之相对应 ， 同样在港股上市的碧桂园集团的市盈率仅为6.11倍；佳兆业集团的市盈率仅为3.68倍 。
再看建业地产的市盈率 ， 当前只有5.30倍 ， 公司总市值为119.32亿港元 。 另一方面 ， 刚上市的建业新生活 ， 其市盈率已经达到了38.46倍 ， 公司总市值为102.60亿港元 ， 与母公司建业地产已经相差无几 。
对于物业公司来说 ， 在管面积越大 ， 其价值就越高 。 为了实现更大程度的资本溢价 ， 建业新生活通过股权合作、合资公司、全委等多种模式 ， 不断进行扩张 。
据了解 ， 截至2019年末 ， 建业新生活签约合约面积为114.7百万平方米 ， 在管面积为57百万平方米 ， 其物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市及海南省海口市 。 招股书显示 ， 仅2019年上半年 ， 建业新生活先后收购了郑州佳祥和林州六合的部分股权 ， 以及信阳南虹的全部股权 ， 用以扩大自身规模 。
节点财经建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？，从弃子到宠儿
文章图片
收购对价、所收购资产净值及商誉情况（来自招股书）
为了保证收购质量 ， 建业新生活有着一套合作与收购的“准则”：拥有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积至少300万平方米；具有营运效率或利润率提升潜力；维持最近财政年度的年收入 ， 至少为人民币4000万元 ， 市盈率为10 。 但也有媒体质疑 ， 为了上市 ， 建业新生活收购的资产并非完美 。
以郑州佳祥为例 ， 企查查数据显示 ， 该公司历史上有着高达188起法律诉讼的民事案件 ， 多数为与业主委员会的纠纷及讨要业主物业费的物业服务合同纠纷 。 仅在2019年 ， 郑州佳祥作为被告人的案件就多达20多起 。
/04/
高度依附母公司
是福也是祸
作为建业新生活的母公司 ， 建业地产被誉为“河南地产王” ， 有着较强的物业资源优势 。 得益于此 ， 目前建业新生活在全国百强物业中排名13位 。
招股书显示 ， 近三年来 ， 建业新生活的在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米 。 其中来自母公司的管理面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9% 。
从在管物业建筑面积的比例来看 ， 建业新生活近年来不断提高第三方物业的占比 ， 自2018年起 ， 公司大力发展第三方外拓项目 ， 管理面积从2017年末的5.6百万平方米增长至2019年末的45.2百万平方米 。
节点财经建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？，从弃子到宠儿


推荐阅读


上一篇：乐居网| 揭秘房企收入宇宙最强？ 2019年这些房企最会赚钱！，榜单

下一篇：舵海宏盘坚决捂股，坐等主升浪上涨行情，中国股市：遇见“高阴量炮”形态